Бюджетирование расходов на владение собственностью в Испании
Сбор и анализ информации об основных расходах, которые вы будете нести как владелец апартаментов или виллы в Испании, должен являться одним из важнейших факторов при принятии решения о покупке. Но не является. Большинство покупателей не обращают внимания на этот вопрос, а в результате зачастую вынуждены расставаться с домом в Испании просто потому, что не могут его содержать. А ведь вполне можно было заранее выбрать оптимальный с точки зрения текущих расходов вариант. И не терять деньги, не расстраивать жену: только море и солнце, да еще бокал портвейна на закате на террасе собственного дома!
Итак, что нужно будет посчитать и о чем задуматься? Рассмотрим основные издержки. Часть из них будет расходами на эксплуатацию, такими как уборка, текущее обслуживание оборудования (в первую очередь системы кондиционирования, оборудования бассейна, котельной установки и т. д.), периодический косметический ремонт и перестройка дома, коммунальные услуги, вывоз мусора и другие. Эти расходы будут зависеть от размера и типа покупаемой недвижимости. Очевидно, что большая вилла с садом и бассейном потребует гораздо больше усилий и затрат в обслуживании, чем маленькая квартира.
Но даже если отвлечься от упомянутых общих эксплуатационных расходов, упомянутых выше, есть целый ряд налогов и сборов, которые в обязательном порядке будут платить все решившиеся купить квартиру в Испании или приобрести здесь дом.
Налог на собственность (Impuesto sobre Bienes Inmuebles — IBI) в Испании
Местный налог на недвижимость в Испании, независимо от того, является ли собственник резидентом или нет, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта недвижимости (некоторое административное значение, которое, как правило, ниже, чем его рыночная стоимость). Установленная в городе ставка налога на собственность колеблется от 0,4 % до 1,1 % его кадастровой стоимости в различных регионах Испании.
Подоходный налог с населения (Impuesto sobre la Renta de No Residentes — IRNR) в Испании
Нерезидентам (гражданам иностранных государств, не имеющим вида на жительство в Испании), которые владеют недвижимостью в любом регионе страны, придется платить ежегодный налог на доход, который варьируется в зависимости от того, сдается недвижимость в аренду или нет.
Если объект недвижимости используется для собственных нужд и не сдается в аренду, а собственник жилья (нерезидент) не имеет других источников дохода в Испании, он будет платить подоходный налог исходя из кадастровой стоимости имущества. В настоящий момент ставка налога установлена в размере 25 % в год от 2 % кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Таким образом, расчет налога на апартаменты в Барселоне с кадастровой стоимостью, например, в 700 тысяч евро будет выглядеть следующим образом:
Стоимость недвижимости для целей налогообложения = €700 000 Налогооблагаемая база (2 %) = €14 000 Налог (25 %) = €3500 евро в год
Если нерезидент сдает свою недвижимость в аренду и получает доход, то он обязан ежегодно декларировать этот доход и платить налоги на него. Налогооблагаемая база и налоговые ставки будут зависеть от конкретного случая и учитывать соглашение о неприменении двойного налогообложения (если таковое имеется) между Испанией и страной происхождения нерезидента. Во многих случаях нерезиденты просто платят по единой ставке 25 % от валового дохода, который они получают от своей собственности в Испании.
Резидентам Испании придется платить налог на прибыль с учетом их доходов, полученных в течение года. Ставка налога зависит от уровня дохода.
Коммунальные платежи в Испании
Помимо оплаты коммунальных услуг, связанных непосредственно с собственностью (эксплуатационные расходы, о которых говорилось выше), владельцы имущества, являющегося частью какого-либо строительства, здания или комплекса зданий, в котором некоторые зоны используются всеми собственниками, по закону обязаны быть членами сообщества владельцев, известного, как Comunidad de Propietarios. Это повлечет за собой оплату коммунальных услуг по содержанию помещений общего пользования, а также, возможно, некоторых других услуг, если совет собственников проголосует за это. Плата будет варьироваться в зависимости от величины и назначения помещений общего пользования (бассейн, детская площадка, система центрального кондиционирования и так далее), стоимости их содержания в конкретном регионе, а также набора дополнительных услуг, которые выбраны по решению собственников. Ежегодный бюджет на коммунальное обслуживание здания или комплекса зданий принимается большинством голосов от общего числа собственников (или их представителей), которые присутствуют на годовом общем собрании Comunidadде Propietarios.
Условия договора на страхование недвижимости будут сильно варьироваться в зависимости от обстоятельств, статуса владельца и вида собственности. Однако эту статью расходов нужно держать в уме, так как вы столкнетесь с ними в обязательном порядке.
Региональный налог на прирост капитала в Испании
Особо следует выделить местный налог на прирост капитала — известный как Plusvalia. Это один из местных (муниципальных) налогов, относящийся только к увеличению стоимости земли, на которой построена городская недвижимость, и взимаемый в момент передачи такого имущества. Рассчитывается Plusvalia на основе кадастровой стоимости недвижимого имущества. Сумма, подлежащая выплате, будет зависеть от того, насколько долго продавец владел недвижимостью: чем дольше срок — тем больше сумма налога.
Этот налог должен быть оплачен продавцом, однако вполне возможно столкнуться с ситуацией, когда продавец вторичной недвижимости пытается переложить бремя этого налога на покупателя. Это не практикуется в таких регионах, как Коста Брава и Коста Дорада, зато довольно часто используется в Коста дель Соль.
Налог на прирост капитала
Испанская собственность, продаваемая нерезидентами, облагается налогом на прирост капитала в размере 18 % от изменения стоимости с момента покупки с предоставлением возможности возврата 3 %.
