Инвестиции по-испански: как сделать выгодное вложение в покупку доходной недвижимости
По данным Savills, в 2014 году в коммерческую недвижимость Испании было вложено 7 млрд евро. По сравнению с 2013 годом объем инвестиций утроился.
Есть несколько причин, по которым вкладывать средства в недвижимость Испании выгодно:
Испания — торговый коридор, соединяющий Европу с Северной Африкой и Южной Америкой;
несмотря на прошедший кризис, экономика Испании является 5-й по величине в Европейском союзе и 13-й в мире (в 2013 году ВВП составил почти 1,4 млрд евро);
имеется стабильная и тщательно разработанная законодательная база;
хорошо развита инфраструктура транспорта и туризма;
оживленные рынки гостиничной и арендной недвижимости (в 2014 году Испанию посетили почти 65 млн человек);
цены на все типы недвижимости (жилую, коммерческую, гостиничную) за последние годы опустились до самого низкого уровня: сейчас можно совершить выгодную покупку и ждать, пока цены начнут расти. Удорожание недвижимости уже наблюдается на самых ликвидных рынках, включая Барселону и Мадрид.
Коммерческие объекты в крупных городах
В целом, наиболее выгодными для инвестиций являются крупные транспортные узлы: портовые города, города с международными аэропортами и населенные пункты, расположенные на пересечении оживленных магистралей. Эксперты MP Dunne Properties, Mas-Spain Luxury Properties и Spanishabitat сходятся во мнении, что для покупки доходных объектов лучше всего выбирать Мадрид и Барселону.
Мадрид — главный деловой и финансовый центр Испании. В 2014 году на коммерческую недвижимость этого города пришелся 41 % всех инвестиций в испанские объекты. Наибольшим спросом пользуются офисы: в этот сегмент вкладывается около 70 % всех средств. Для покупки офисов лучше всего подходят Пасео-де-ла-Кастельяна и Пасео-де-Реколетос (деловой центр города), Ла-Моралеха, Лас-Розас, проспект Бургос и окрестности площади Наций. Доходность офисов — 4,5 – 5,0 % (Savills, I квартал 2015), средняя стоимость аренды в центре — 25 евро/м² в месяц. Торговые объекты стоит покупать на «Золотой миле» (улицы Серрано и Хосе Ортеги-и-Гассета), а также на улицах Гран-Виа и Пресьядос, расположенных в центре, где много иностранных туристов. Главный промышленный район — Кослада. Он находится на востоке Мадрида, рядом с международным аэропортом.
Лучшие места для покупки офисов в Барселоне — проспект Диагональ, площадь Европы, район 22@ и Пассеч-де-Грасиа. Они расположены в центре. Доходность офисов — 5,5 % (Savills, I квартал 2015), средняя стоимость аренды в центре — 216 евро/м² в год. Пассеч-де-Грасиа — еще и главная торговая улица города. Для покупки промышленных объектов лучше всего подходят пригороды Барселоны — Виладеканс, Гава, Кастельбисбаль и Руби.
Лучшие университетские города — Барселона, Мадрид, Севилья, Саламанка, Сантьяго-де-Компостелла, Вальядолид, Валенсия и Гранада. Именно там стоит приобретать студенческую недвижимость для сдачи в аренду. Комнаты в частных общежитиях сдаются в среднем за 950 евро в месяц (Savills).
Курортную недвижимость для сдачи в аренду выгоднее всего покупать в самых посещаемых городах Испании. Кроме Мадрида и Барселоны к ним относятся Кордова, Валенсия, Пальма-де-Майорка, Марбелья, Севилья, Гранада, Сеговия и Бильбао.
«Хорошим вариантом станут апартаменты в комплексах класса люкс недалеко от моря и культурно-бытовой инфраструктуры Марбельи и Пуэрто-Бануса. Также выгодно приобретать виллы с бассейном и садом, которые пользуются большим спросом и сдаются по высоким ценам, особенно летом»,— говорит Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties.
Доходность: от 4 % годовых
Ставки доходности коммерческой недвижимости в Испании выше, чем в среднем по Европе. Магазины на центральных улицах приносят около 4,3 % годовых, офисы — 5 %, торговые центры — 5,5 %, парки розничной торговли — 6,2 %, студенческое жилье и промышленно-складские комплексы — 8 % (данные Savills, I квартал 2015).
«Доходность коммерческой недвижимости зависит от местоположения и цены покупки. В настоящее время приблизительная рентабельность — 5–7 %, при перепродаже через пять или семь лет — 15 % годовых. Но есть случаи, когда рентабельность может подняться и до 10 %, доход от перепродажи — до 25 %. Это имеет место при покупке коммерческих помещений и целых зданий»,— говорит Эстебан Батье, президент Mas-Spain Luxury Properties и исполнительный директор Spanishabitat.
Промышленно-складские объекты
8,0
Студенческое жилье
8,0
Парки розничной торговли
6,2
Торговые центры
5,5
Офисы
5,0
Магазины на центральных улицах
4,3
Жилье
3,9
Сейчас перепродажа недвижимости в Испании не принесет большой прибыли, поскольку цены еще только начинают расти. Покупка доходных объектов — это долгосрочное вложение, поэтому, как считает Эстебан Батье, следует подождать минимум 3–5 лет, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.
«Цены сегодня практически вполовину меньше, чем 10 лет назад. Объекты в новых жилых комплексах Марбельи предлагаются по более низкой, чем стоимость их строительства. Соответственно, приобретая сегодня такой объект, можно без сомнения рассчитывать на прибыль в будущем, так как его цена будет только увеличиваться»,— говорит Мэри Данн.
При покупке коммерческой и жилой недвижимости для инвестиций особое внимание следует обращать на местоположение объекта.
«В лучших районах недвижимость не теряет в цене, и количество доступных объектов меньше. Стоит приобретать объекты в качественных жилых комплексах, с хорошей административной структурой и обслуживанием»,— говорит Мэри Данн.
Глава MP Dunne Properties не рекомендует приобретать для инвестиций апартаменты в огромных комплексах из сотен однотипных квартир, которые зачастую продаются банками. Большинство таких объектов пустуют годами, поскольку в окрестностях не развита инфраструктура.
«Еще один важный аспект — это цена. Чтобы впоследствии извлечь выгоду, необходимо приобрести недвижимость по относительно низкой цене по сравнению с другими предложениями в данном районе»,— говорит Мэри Данн.
