Real estate Spain

Второй проект девелопмента Tranio в Барселоне

Tranio, международная платформа по кросс-граничным сделкам с недвижимостью, совместно с одним из своих клиентов и местным девелопером инвестирует капитал в строительство многоквартирного дома на улице Нумансия (Numancia) в Лес-Кортс, одном из центральных районов Барселоны.

Проект предусматривает строительство жилого дома на 22 квартиры, 25 парковочных мест и помещение стрит-ритейл общей площадью 2,1 тыс. м². Реализация проекта частично финансируется испанским банком.

Компания Tranio помогла подобрать площадку под строительство, структурировала отношения между девелопером и инвестором и теперь координирует развитие проекта, готовясь принять участие в продаже квартир через свою платформу.

Для Tranio это второй проект девелопмента в Барселоне. Этот рынок перспективен для проектов добавленной стоимости по нескольким причинам:

  • Низкие ставки по ипотеке с 2014 года. Нерезидентам испанские банки предоставляют кредиты в размере до 60 % от стоимости объекта в среднем под 2,5 % годовых, а для резидентов условия ещё выгоднее: заём до 80 % всего под 1,5 %.
  • Потенциал роста цен. С максимума I квартала 2007 года (4 732 евро/м²) до минимума III квартала 2013 года (2 957 евро/м²) цены упали на 37 %. С начала 2016 цены стремительно растут, во II квартале 2017 стоимость квадратного метра в Барселоне на 11 % ниже пиковых значений. Параллельно спрос со стороны международных инвесторов постоянно увеличивается.
  • В Барселоне сходятся три главные мотивации покупателей недвижимости: «дача у моря», доход от сдачи в аренду и «золотая виза» при покупке недвижимости стоимостью от 500 тыс. евро.
  • Растущий спрос. В Барселоне ограниченное предложение новостроек обеспечивает высокую ликвидность, хорошие темпы продаж и потенциал роста доходности для инвесторов. Город ограничен морем на юге, горами на севере, а с востока и запада к нему примыкают плотно застроенные посёлки, что препятствует строительству новых районов и делает центр города ещё более востребованным у покупателей.
  • Развитие туризма. Столица Каталонии входит в десятку самых посещаемых городов Европы по версии European City Marketing. В Барселоне ежегодно останавливаются минимум на одну ночь 8–9 млн туристов из-за рубежа, и с каждым годом их число увеличивается.
  • Благосостояние местных жителей растёт. Численность населения Барселоны постепенно восстанавливается после спада в 2014 году. Расходы жителей растут с 2013 года, к 2015 увеличившись на 5,4 % до 22,88 млрд евро. Уровень безработицы, достигнув пикового значения в 23,7 % в 2013 году, постепенно снижается — в 2016 этот показатель опустился до 14,4 %.
  • Дальнейшие планы

    Tranio уже работает над несколькими проектами добавленной стоимости в Барселоне, Баварии, Афинах, Вене и Майами.

    Параллельно с запуском новых строительных проектов Tranio предоставляет клиентам возможность вторичного участия в девелоперских проектах: инвесторы с капиталом от 500 тыс. евро могут выкупить доли в текущих проектах с доходностью 10 % годовых, срок инвестиций — 1,5 года.

    До конца 2017 Tranio планирует запустить фонд коллективных инвестиций в Германии. Клиенты с капиталом от 30 тыс. евро смогут инвестировать в проекты добавленной стоимости совместно с Tranio и получать доходность в 12 % годовых после вычета всех расходов и налогов.

    В связи с беспокойством, возникшим из-за недавнего референдума в Каталонии, мы активизируем другие направления для инвестиций: например, проекты редевелопмента в Валенсии.

    Георгий Качмазов

    Генеральный директор и основатель Tranio

    Real estate Spain

    Зарубежные счета: как пройти процедуру KYC

    Если вы приобретаете недвижимость в зарубежной стране и открываете там банковский счёт для перевода денег за покупку, то вам предстоит столкнуться с KYC («Know Your Customer» или «Знай своего клиента») — банковской процедурой проверки благонадёжности клиента и легальности происхождения средств. В большинстве стран такие процедуры ужесточаются с начала 2000-х годов и регламентируются нормами FATF, OECD и других международных организаций. Особенному контролю и проверке подвержены капиталы, приходящие в Европу и США из третьих стран, не входящих в соответствующие организации.

    Для открытия счёта банки прежде всего требуют предоставить заграничный паспорт и документы, подтверждающие легальное происхождение денег. Какие именно документы требуются — зависит от источников дохода, самые распространённые из которых таковы:

    • заработная плата,
    • дивиденды от собственного бизнеса,
    • средства от продажи имущества,
    • проценты по депозитам,
    • доходы от ценных бумаг,
    • наследство,
    • арендные платежи,
    • роялти (авторские отчисления).

    Например, если ваш источник дохода — зарплата, то нужно предоставить в банк справку с места работы по форме 2-НДФЛ за предыдущий год и истёкший период текущего года. Если вы заработали деньги как индивидуальный предприниматель или получили их от продажи имущества, понадобится налоговая декларация 3-НДФЛ.

    «От предпринимателей банки требуют показать планомерный рост бизнеса,— комментирует Кирилл Шмидт, директор по финансовым сервисам Tranio.— Если в течение десяти предыдущих лет компания была убыточной, а за два последних месяца внезапно заработала солидную прибыль — такая история вызовет множество вопросов и, скорее всего, не пройдёт».

    Процедура «Знай своего клиента» может занять от нескольких недель до нескольких месяцев, поэтому рекомендуется заблаговременно уточнить требования банка, в котором вы планируете открывать счёт, собрать все необходимые документы и перевести деньги. «К сожалению, бывают случаи, когда клиент спохватывается о переводе денег уже после того, как приехал в страну покупки и выбрал объект,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр Tranio.— Пока банк будет заниматься проверкой, объект может уйти другому покупателю, который заранее прошёл KYC и открыл счёт».

    В отдельных странах предъявляются дополнительные требования к желающим открыть счёт. Например, в Испании нужно оформить NIE (налоговый номер иностранца). А банкам в Германии понадобится ваше резюме, включающее сведения о месте рождения, образовании и карьере, а также данные о вашем движимом и недвижимом имуществе.

    Помимо обязательного пакета документов, имеет смысл подготовить любые другие подтверждения вашей репутации благонадёжного клиента: например, историю ваших финансовых транзакций за последние годы или рекомендательные письма других солидных банков, где у вас уже есть счета.

    Валютные резиденты РФ должны переводить деньги с личных счетов в России. «Лучше всего переводить деньги с помощью российского представительства зарубежного банка: выписки из таких банков пользуются за границей бóльшим доверием,— поясняет Кирилл Шмидт.— Большинство европейских банков откажутся зачислять средства, которые приходят из третьих стран, особенно из офшорных зон».

    Real estate Spain

    Лучшие города Европы для сдачи квартиры в краткосрочную аренду

    Международные покупатели всё чаще приобретают жильё для инвестиций в Европе. При этом по сравнению с долгосрочной арендой краткосрочная привлекает высокой доходностью (в среднем 5–7 %), бóльшим потенциалом роста стоимости и отсутствием проблем с выселением жильцов.

    Прибыльность арендного бизнеса зависит в первую очередь от местоположения. Как показало исследование Tranio, лучшие европейские города для инвестиций в жильё для сдачи на короткие сроки — Будапешт, Прага и Лиссабон. Такой вывод был получен в результате анализа 22 самых посещаемых городов Европы (более 2 млн туристов в год) на основе данных о законодательных ограничениях на сдачу в краткосрочную аренду, росте числа туристов, заполняемости, стоимости покупки и аренды, налогах на доход от сдачи в аренду и доходности.

      Город Количество
    туристов,
     млн человек
    (2015)
    Динамика
    числа
    туристов, %
    (2009–2015)
    Отсутствие
    законодательных
    ограничений
    Стоимость
    квартиры,
    евро/м²
    Аренда,
    евро/сутки
    Налог
    на доход
    от аренды,
     %
    Заполняемость,
     %
    Доходность,
     %
    1 Будапешт 4,5 4,0 + 1 514 43 16,0 81,4 10,2
    2 Прага 6,3 3,6 + 3 075 60 15,0 80,3 7,0
    3 Лиссабон 2,6 10,5 + 2 899 62 28,0 81,8 6,6
    4 Мадрид 4,2 1,8 + 4 068 70 24,0 83,1 5,7
    5 Рим 8,8 3,3 + 9 438 102 23,0 77,0 3,4
    6 Лондон 17,4 6,8 + 14 673 131 20,0 86,5 3,2
    7 Вена 5,4 2,6 6 989 68 25,0 82,1 3,1

    Будапешт

    Из топ-7 городов для сдачи в краткосрочную аренду по версии Tranio в Будапеште самые низкие цены на недвижимость (в среднем 1,5 тыс. евро/м²), самая высокая доходность (10,2 % годовых) и один из самых низких налогов на доход от аренды (16 %). В 2015 году Будапешт посетили 4,5 млн туристов.

    Будапешт — единственная европейская столица со статусом курорта, так как здесь расположены многочисленные горячие минеральные источники

    Для сдачи квартиры в краткосрочную аренду в Будапеште лучше всего подходит район Белварош-Липотварош (Belváros-Lipótváros), где находятся известные достопримечательности (здание парламента, базилика Святого Стефана, концертный зал «Вигадо» и площадь Лайоша Кошута), а также район Эржебетварош (Erzsébetváros) с его многочисленными барами, ресторанами и ночными клубами.

    Прага

    Среди лучших городов для сдачи в краткосрочную аренду Прага может похвастаться самым низким подоходным налогом (15 %) и самой высокой после Будапешта доходностью (7 %). В 2015 году в чешской столице побывали более 6 млн туристов. Индустрия отдыха и развлечений в Праге начала развиваться относительно недавно, поэтому у этого рынка есть потенциал роста.

    Прага — один из важнейших культурных центров Европы

    Для покупки квартиры для сдачи в аренду популярны такие пражские районы, как Винограды (Vinohrady), Вышеград (Vyšehrad), Голешовице (Holešovice), Градчаны (Hradčany), Жижков (Žižkov), Йозефов (Josefov), Мала-Страна (Malá Strana), Старый город (Staré Město), а также ближайшие к центру улицы районов Вршовице (Vršovice), Нусле (Nusle) и Смихов (Smíchov).

    Лиссабон

    В Лиссабоне особенно благоприятные условия для краткосрочной аренды. В частности, власти разрешают сдавать жильё на любое количество дней, тогда как, например, в Лондоне и Амстердаме квартиру или дом можно сдавать минимум на 90 и 60 суток соответственно. За последние шесть лет среди топ-7 городов число туристов больше всего выросло именно в португальской столице (+10,5 %).

    Лиссабон — старейший город Западной Европы, на века превосходящий по возрасту многие столицы, включая Лондон, Париж и Рим

    Среди лучших районов Лиссабона для сдачи жилья в краткосрочную аренду — Алфама (Alfama) с его крутыми живописными улочками, ресторанами и множеством достопримечательностей (Лиссабонский собор, церковь Святого Антония и др.), Байша (Baixa), где много кафе и сувенирных лавок, Шиаду (Chiado), где в изобилии имеются магазины и музеи, а также Байрру-Алту (Bairro Alto), привлекающий любителей музыки и ночной жизни.

    Tranio провёл анализ на основе средних показателей, согласно которым по соотношению рисков и доходности лучшими городами для сдачи жилья в краткосрочную аренду являются Будапешт, Прага и Лиссабон. Это не значит, что сдавать жильё в других городах невыгодно. Например, если приобрести квартиру с готовой лицензией в Барселоне или другом городе с невысокой средней заполняемостью, но в хорошем районе рядом с достопримечательностями, то инвестиции могут оказаться не менее прибыльными.

    Дарья Березина, Юлия Кожевникова, Tranio

    Материал подготовлен специально для dom.lenta.ru