Недостоверные данные об испанском рынке недвижимости мешают его восстановлению
В испанской прессе уже несколько лет обсуждается проблема того, что статистические данные о рынке недвижимости, предоставленные официальными органами, часто оказываются недостоверными. Это отпугивает инвесторов и замедляет восстановление рынка.
Иностранных покупателей могло быть больше, если бы они знали, что цены на недвижимость в текущем году упали на 20–30 %, а не на 13 %, как заявило Министерство жилья. В стране сейчас немало возможностей для выгодных сделок, но многие потенциальные инвесторы не догадываются об этом, потому что заголовки в СМИ дают неверное представление о ситуации. Кроме того, ложные данные о стоимости испанской недвижимости заставляют продавцов назначать неадекватно высокие цены.
По мнению представителей Министерства общественных работ, средняя стоимость квадратного метра в жилом доме сейчас на 11 % ниже, чем в 2007 году. Но оценочная компания Tinsa, недавно купленная организацией Advent International, сообщает о падении цен на 18 %.
Для инвесторов важно понять, в каком состоянии на самом деле находится испанский рынок недвижимости и экономика государства в целом. Испания относится к тем странам Европы, которые тяжелее всего пострадали от финансового кризиса. Хуже обстоят дела только в Греции, Ирландии и Португалии. Резкому спаду на рынке недвижимости Испании предшествовал бум, во время которого цены выросли более чем вдвое. В 1999–2007 годах здесь было построено больше домов, чем в любой другой европейской стране. Потом начался кризис, спрос резко упал, и огромное количество новых зданий остались пустовать. Этот переизбыток предложения привел к спаду на рынке недвижимости, и, следовательно, во всей испанской экономике.
В подобной ситуации в любой стране могут возникнуть статистические погрешности из-за таких факторов, как незафиксированные сделки или сезонные изменения. Но в Испании эта проблема стоит особенно остро.
Расхождения возникают потому, что отчеты часто пишутся на основе запрашиваемых цен, которые намного выше итоговых. Кроме того, появляются сомнения в объективности некоторых оценочных фирм, которые находятся в собственности банков: например, Sivasa принадлежит банку Santader, а CMS является частью банка Cajasol в Севилье.
Представители торговой группы оценщиков Atasa не согласны с критикой. Они считают, что статистика составляется правильно, в соответствии с европейскими стандартами. Кроме того, независимость оценочных фирм охраняется специальным законом, изданным в 2007 году.
Испанское национальное бюро статистики исследует динамику цен на недвижимость, основываясь на данных из договоров купли-продажи, заверенных нотариусами. В результате получается, что цены сначала упали на 11 % с 2007 по I квартал 2010 года, а уже во II квартале 2010 снова поднялись на 2 %.
Однако экономисты, торговые агенты и даже некоторые официальные лица признают, что многие покупатели предпочитают передавать часть денег «в конверте», чтобы платить меньше налогов. Поэтому данные такого исследования вряд ли соответствуют действительности.
Различия в оценке ситуации ведут к абсолютно противоположным прогнозам на будущее. В то время как премьер-министр Хосе Луис Сапатеро ожидает подъема на рынке недвижимости, многие аналитики предрекают падение цен на протяжении всего 2011 года. Похоже, со второй точкой зрения согласны и банки, которые делают огромные скидки, чтобы продать конфискованные дома.
Возможно, снижение цен будет немного сдерживаться специальными фондами, которые занимаются продажей изъятой недвижимости. Такие организации могут помочь рынку скорее избавиться от этого бремени.
