Недвижимость у моря для отдыха и инвестиций: топ-5 европейских локаций 2019
Впереди лето, а, значит, пора задуматься о том, где провести этот удивительный сезон! Наша статья для тех, кто, влюбившись в страну за время отпуска, задумается о том, что неплохо было бы приобрести собственное жилье у моря.
Поговорим о Европе с её Средиземным, Адриатическим и Эгейским морями, и рассмотрим пять лидировавших направлений летнего отдыха 2018 года, которые, по большинству прогнозов, окажутся на пике популярности и в 2019.
1. Испания
Климат этой страны один из самых мягких в Европе (более 3000 солнечных часов в году). Зимы на побережье короткие. Купальный сезон начинается в июне, когда температура воды достигает 19-21°, и длится до октября. Особенно теплым морем (около 25°) здесь можно наслаждаться в августе. По данным Trekksoft, в 2017 году Испанию посетило 82 млн туристов.
Willian Justen de Vasconcellos / Unsplash
В 2018 году цены на жилую недвижимость в стране поднялись на 6,49 % по сравнению с 2017 и составили (в среднем) 1 493 евро за квадратный метр (в 2019 году прогнозируется их дальнейший рост на 5-7 %). Доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду в Испании составляет 4-5 %. Иностранные инвесторы имеют право покупать и перепродавать любые виды недвижимости без ограничений.
Спрос на недвижимость на популярных курортах довольно высок, тем не менее, здесь ещё можно найти квартиру от 50 000 евро или загородный дом за 150 000 евро.
Исследования Национального института статистики Испании (INE) показали, что продажи домов в стране к концу 2018 года увеличились на 10,6 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Рост количества сделок был в значительной мере обусловлен тем, что иностранцы (в большинстве — британцы, французы, немцы, бельгийцы, итальянцы и шведы) покупали дома на побережье. Локациями-лидерами оказались Барселона и Коста-дель-Соль.
Барселона многогранна и притягательна. Городские пляжи и мишленовские рестораны соседствуют здесь с музеями, дворцами и соборами, а тёмные готические фасады — с яркими зданиями эпохи модерн.
Цены за квадратный метр в Барселоне колеблются около 5000 евро. Доходность от сдачи квартир в краткосрочную аренду составляет 4-5 %, однако такая аренда возможна только при наличии лицензии. Доходность от долгосрочной аренды – примерно 2 %.
Высокие налоги и относительно низкая доходность могли бы отпугнуть потенциальных инвесторов, однако, по уверениям Global Property Guide, необходимо, прежде всего, учитывать привлекательность страны для экспатов и покупательскую способность, которая удерживает в городе одну из самых высоких ставок арендной платы среди европейских стран. Наплыв туристов обуславливает спрос на квартиры не только в пик пляжного сезона, но и в течение всего года.
Коста-дель-Соль считается фаворитом среди британских охотников за недвижимостью. Здесь можно найти лучшие в Европе поля для гольфа и шикарные пристани для яхт, современная роскошь оттеняется потрясающей архитектурой. Протяженность песчаных пляжей составляет 160 километров. Ежегодно сюда приезжают на отдых 13 миллионов человек.
Ценовой разброс так же разнообразен, как и предпочтения туристов. В крупнейшем городе Коста-дель-Соль — Малаге — можно приобрести двухкомнатную квартиру за 150 000 евро. Средняя цена за квадратный метр составит 1 700 евро.
Ещё один город, который нельзя было бы обойти вниманием – стремительно развивающаяся Торревьеха. Местный климат был признан Всемирной организацией здравоохранения одним из самых здоровых в мире, в том числе и благодаря расположенным здесь соленым озерам. Розовое соленое озеро является одной из главных достопримечательностей юга Коста-Бланки.
Торревьеха считается одним из лучших мест для покупки или аренды недвижимости в Испании. Территория вокруг города — в основном равнинная, с длинными песчаными пляжами. Самый известный из них, Плайя-дель-Кура, расположен в центре города.
Недорогая двухкомнатная квартира площадью 55 м², расположенная недалеко от пляжа, обойдется примерно в 60 тыс евро.
2. Греция
Солнечная, гостеприимная, недорогая. Кристально чистые воды Средиземного моря, восхитительные пляжи, дружелюбные местные жители и атмосфера ожившей истории.
Рекордные показатели туризма здесь достигли 10-летнего максимума. В 2017 году страну посетило 27 млн человек, и за 11 месяцев 2018 года это число увеличилось на 29 %.
Рынок вторичного жилья в Греции «нагревается» — покупатели (британцы, французы, немцы и скандинавы, а также жители Ближнего Востока, Индии, Израиля, Китая, России, Южной Африки и Америки) пользуются падением цен после долгового кризиса 2010 года. Привлекательной для них стала и программа предоставления «золотых виз». Участие в ней позволяет инвесторам, вложившим в недвижимость страны от 250 тыс. евро, претендовать на вид на жительство и, в дальнейшем, на греческое гражданство.
Alexandre Chambon / Unsplash
По словам Георгия Качмазова, управляющего партнёра международного брокера недвижимости Tranio, «сейчас наступил идеальный момент для входа на рынок недвижимости Греции. Если негативные события не нарушат равновесие рынка, можно ожидать, что в ближайшие 2–3 года цены на недвижимость вырастут более, чем на 30 %».
По данным Европейской комиссии, греческая экономика в 2018 году выросла на 2 % (самый высокий показатель с 2007 года). Эксперты прогнозируют, что в ближайшие годы данная тенденция не изменится. В городах цены на жилье повысились на 2,51 % с III квартала 2017 года до III квартала 2018. В IV квартале 2018 года они поднялись еще на 1,2 %. Доходность от краткосрочной аренды составляет 7 % годовых (выше, чем в среднем в Европе).
Афины — место рождения западной цивилизации, ожившая легенда о сотворении искусства, прекрасны в любое время года. Согласно исследованиям компании PwС, в 2019 году столица Греции станет 14-й в рейтинге наиболее активных и перспективных рынков недвижимости в Европе. По словам Алины Чуриковой, менеджера проектов Tranio в Греции, Афины лидируют на греческом рынке краткосрочной аренды в течение всего года: «В Афины, в отличие от курортных локаций, туристы приезжают и зимой, поэтому недвижимость там не простаивает даже в низкий сезон. В результате квартира в столице обеспечивает более привлекательную доходность, чем в любом другом месте в Греции, и является наиболее выгодным вариантом для вложения инвестиций».
В первом полугодии 2018 года стоимость жилья в центре Афин в среднем составляла 1500 евро за квадратный метр. При этом цены на жилье здесь растут быстрее, чем в среднем по стране (примерно на 0,4 %).
По мнению экспертов Tranio, особенно перспективны в Афинах проекты реновации жилья, сулящие инвесторам доходность около 15 %.
Крит пользуется популярностью среди инвесторов из-за хорошего предложения доступных объектов недвижимости. По данным английской платформы «A place in the sun», в 2018 году он лидировал в запросах посетителей на покупку недвижимости в Греции. Это лучший остров для круглогодичного проживания и семейного отдыха. Самым жарким месяцем здесь является июль (средняя температура 26°C), а самым холодным — январь (11°C). Купальный сезон начинается с июня, при этом море может оставаться теплым вплоть до ноября.
Низкие эксплуатационные расходы для домовладельцев и стабильный доход от аренды обусловливает тот факт, что 60 % покупателей впоследствии сдают свою недвижимость в аренду. Стоимость квартир на Крите — около 1400 евро за квадратный метр, вилл — около 2 500 евро.
Страна со множеством ландшафтов и богатейшей историей. Летом здесь тепло и солнечно, но не жарко (в среднем около 20°C), зимы достаточно комфортные (+ 4 — + 10 °C). Курортный сезон длится с мая по октябрь. Из-за влияния океанских течений вода на португальском побережье прохладная. К югу от Лиссабона она теплее на 2-3 °C
Португалия и её столица, Лиссабон, с каждым годом привлекают все больше туристов и инвесторов. Загородная недвижимость в центральной части Португалии стала хорошей и доступной альтернативой сельской Франции и Италии. По статистике, 10 % жителей небольших португальских деревней составляют британские пенсионеры. По мнению аналитиков компании PWC, в 2019 году Лиссабон возглавит рейтинг городов, наиболее привлекательных для тех, кто желает инвестировать в недвижимость.
Liam McKay / Unsplash
Государственный институт статистики Португалии (INE) сообщает, что объём продаж жилой недвижимости за I-III кварталы в 2017–2018 годах вырос на 19 % в Португалии и на 22 % в Лиссабоне.
Лиссабон – одна из немногих европейских столиц с собственными пляжами, некоторые из которых удостоились голубых флагов Евросоюза за отличную экологию. Солнце здесь светит около 300 дней в году.
По прогнозу Королевского общества сертифицированных специалистов в области недвижимости (RICS) рост цен на недвижимость будет продолжаться в течение ближайших пяти лет и составит примерно 5,5 % в год. Средняя доходность аренды жилья — 5%. Услуги управляющих компаний при этом обходятся в 5–10 % от стоимости аренды (в других европейских странах они оцениваются выше –20–25 %).
Средняя стоимость квадратного метра недвижимости в Лиссабоне – 3–4 тыс. евро в старых зданиях, 5–7 тыс. евро в новостройках и около 10 тыс. евро в зданиях, расположенных в центре города.
Альгарве может похвастаться лучшим пляжем 2018 года по версии платформы «European Best Destinations» — Карвоейру. Центр южной береговой линии Португалии предлагает всё, что необходимо для первоклассного отдыха, а близость крупного аэропорта (Фару) делает этот город особенно доступным для туристов.
В нескольких минутах езды от лучших пляжей Альгарве можно купить бюджетную двухкомнатную квартиру, которая при площади 98 м² обойдется в 137 тыс евро. В целом же, небольшие квартиры стоят около 230 000 евро. Стоимость вилл и таунхаусов — около 300 000 евро.
4. Турция
В августе 2018 года на фоне внутренне- и внешнеполитических факторов турецкая экономика пережила одно из сильнейших потрясений – курс лиры упал на 30 %. Это привело к сильнейшей инфляции за последние 15 лет — она составила 25 %. И всё же, в том числе благодаря удешевлению валюты, 2018 год стал удачным для туристического сектора — за 10 месяцев число иностранных туристов превысило 35 млн человек.
Стремясь привлечь иностранных инвесторов, турецкое правительство смягчило условия программы «золотая виза» (порог входа теперь составляет 250 тыс евро вместо 1 млн), а также освободило инвесторов от уплаты НДС при покупке первого офисного или жилого актива, который, однако, нельзя будет продавать в течение года.
Meriç Dağlı / Unsplash
По данным Турецкого института статистики (TurkStat), за прошедший год иностранные инвесторы купили в Турции 39 663 объекта недвижимости (на 17 663 больше, чем в 2017).
Мария Жарая, руководитель турецкого направления Tranio, отмечает, что «россияне приобретают жилую недвижимость как для себя (для отдыха), так и для сдачи в аренду, поскольку курортная недвижимость Турции гарантирует действительно высокую доходность – до 8-12 %. Особый микроклимат позволяет купаться 9 месяцев в году, чего нельзя сказать ни об одной другой европейской стране».
Самым популярным у инвесторов городом стал Стамбул. Цены за квадратный метр в зависимости от местоположения объекта недвижимости колеблются здесь от 1 100 до 4 600 евро. В 2018 году зарубежные покупатели приобрел и в этой локации 14 270 жилых объектов. На втором месте по популярности – Анталья (в прошлом году иностранцы купили здесь 7 938 объектов). За ней следуют Бурса (2 720 объектов), Анкара (2 133) и Ялова (2 063).
5. Италия
Именно Италия в последние годы демонстрирует самый высокий показатель притока туристов среди пяти ведущих европейских стран. Так, в 2017 году её посетили 58,7 млн человек (на 11,8 % больше по сравнению с 2016 годом). Национальное агентство по туризму в Италии «ENIT» сообщает, что ведущую роль в развитии туристической сферы страны играют гости из Германии (внесли 6,6 млрд евро в экономику страны, превысив показатели 2016 года на 14,7 %), Швейцарии (6,1 млрд евро), США (4,5 млрд евро), Франции (3,9 млрд евро) и Англии (3 млрд евро).
Candré Mandawe / Unsplash
Исследование, проведенное Trekksoft среди итальянских туроператоров, показало, что самыми популярными направлениями 2018 года стали туристические экскурсии по городам (64 %), гастрономические и винные туры (49 %) и пешеходные и велосипедные туры (40 %). Ставший трендом этногастрономический туризм привлекает гостей в Тоскану, Пьемонт, Сицилию, Эмилию-Романью-Венето, Умбрию и Апулию. По оценкам Национального института туристических исследований в Италии (Isnart), экономический эффект от агропродовольственных расходов гостей, отдыхающих в стране, составляет более 12 млрд евро в год.
В секторе недвижимости всё не так однозначно — продолжают сказываться последствия финансового кризиса и введение налога на недвижимость Tassa sui Servizi Individualisibili (TASI). С 2011 по 2014 год цены на жильё упали на 13,5 % и до сих пор не восстановились. По данным Idealista.it, в 2018 году недвижимость в городах дорожала, а в сельской местности дешевела. За первый квартал 2018 года самое резкое падение цен наблюдалось в регионе Марке (-6,5 %). В то же время в городах самый высокий скачок цен был зафиксирован в Прато (около 6,5 %) и Флоренции (2,3 %).
Самая дорогая недвижимость в стране — в Венеции (около 4380 евро за м²), затем следуют Флоренция (3519 евро за м²), Милан (3365 евро), Рим (3176 евро) и Неаполь (2723 евро).
По данным Налогового агентства Италии, количество внешних инвестиций выросло во всех крупных итальянских городах, кроме Болоньи: Бари (15,1 %), Милан (8,1 %), Верона (8 %), Палермо (7,9 %), Флоренция (7,8 %), Неаполь (7,4 %), Турин (4,9 %), Генуя (3,3 %) и Рим (3 %).
Рим, безусловно, является жемчужиной Италии. Купальный сезон здесь длится с июня по октябрь, и никакого отпуска не хватит, чтобы насладиться всеми достопримечательностями этого города и его окрестностей. Поэтому, несмотря на экономические или политические сложности, спрос на жилье здесь не спадает.
Доходность аренды в Риме колеблется от 2,4 % до 4,5 %. У малогабаритных квартир она чуть выше. Квартиры в богатых пригородах столицы стоят в среднем от 4400 до 4900 евро за квадратный метр, в историческом центре – около 8000 евро за м².
