Обзор курортных рынков Испании: рынок достиг дна и начинает расти
На большинстве рынков недвижимости Испании цены с 2007 года упали примерно на 40 %. Однако сейчас ситуация начинает улучшаться, и отдельные премиальные сегменты уже начали стабилизироваться.
Компания Lucas Fox опубликовала доклад, в котором проанализировала состояние самых популярных испанских рынков в III–IV кварталах 2014.
Барселона: пионер посткризисного роста
По прогнозам, 2015 год будет лучшим для элитного рынка Барселоны за последние семь лет. За минувшие 12 месяцев цены стабилизировались, спрос растет и со стороны местных, и со стороны иностранных покупателей. Однако аналитики прогнозируют, что из-за падения рубля клиентов из России будет меньше.
Комментирует менеджер Tranio.com Алина Батыршина: «С начала 2015 года наша практика работы с клиентами показывает, что спрос на недвижимость в Барселоне не снизился. Наоборот, несмотря на падение рубля, сейчас активизировались клиенты, которые действительно наметили для себя покупку недвижимости. Снизились запросы неопределившихся клиентов. Также повысилась активность запросов на коммерческую недвижимость в Испании. Многие клиенты уже выехали на просмотры и настроены на вложение средств в коммерческую недвижимость. Люди хотят в первую очередь сохранить средства и получить стабильный доход.»
В конце 2014 года купить недвижимость в Барселоне можно было по цене 3 188 евро/м². В престижных районах Эшампле и Зона-Альта средние цены составили 3 640 и 4 119 евро/м² соответственно. Средняя цена покупки элитных объектов в городе достигла 4 268 евро/м².
Количество сделок по отношению к 2013 году в Барселоне увеличилось, особенно вырос спрос на объекты дороже 1 млн евро. Пик продаж пришелся на первый месяц 2007 года, когда было заключено более 8 тыс. сделок. В 2014 году было зафиксировано в среднем 2 246 сделок в месяц. Больше всего их было в мае.
Спрос на первичную недвижимость в столице Каталонии превышает предложение, поэтому скидки в этом сегменте почти не практикуются. Если говорить о самом городе Барселона, то предложение лимитировано и вариантов для покупки, с учетом жестких критериев покупателя, совсем немного. Ключевым изменением 2015 года будет появление новых качественных проектов, которых не было на рынке уже несколько лет.
В 2010 году доля иностранных инвестиций в новое жилье Барселоны составляла 3,35 %, в 2014 — 12 %. Доля россиян на рынке в 2014 году — 6,9 %. Столько же британцев, которых опережают немцы (8,3 %), французы и сами испанцы (по 11,1 %) и граждане стран Ближнего Востока (12,5 %).
Доля покупок объектов с целью инвестиций составила 42,4 %. Большинство таких клиентов — это lifestyle-инвесторы, которые пока приобретают для себя, но в перспективе рассматривают недвижимость как генератор дохода. 19,4 % клиентов покупали недвижимость в качестве основного жилья, для второго жилья — 16,7 %, для отдыха — 13,9 %, для получения ВНЖ — 0,7 %.
Аренда объектов, расположенных в Барселоне у моря, выросла в среднем с 20 евро/м² в 2013 году до 22 евро/м². Доходность в Старом городе — 4,32 %, в Эшампле — 4,56 %.
Коста-Брава: россияне уходят
За последние годы иностранные инвестиции в недвижимость Коста-Бравы невероятно выросли. В 2010 году доля зарубежных инвесторов составляла 9 %, в 2014 — 26 %.
За последние годы увеличивался поток российских покупателей элитного жилья на Коста-Браве. В 2014 году доля наших соотечественников среди иностранных покупателей объектов премиум-класса составила 26,7 % (больше только у британцев — 33,3 %). Однако сейчас ситуация меняется. «Учитывая ухудшающуюся экономическую ситуацию в России и продолжающееся падение рубля по отношению к евро, можно прогнозировать, что число российских покупателей продолжит неминуемо падать. За последние два или три года основным двигателем прибрежного рынка были российские инвестиции. Так что отсутствие российских покупателей должно оказать влияние на цены в престижных прибрежных районах»,— говорит Том Мэйдмент, директор Lucas Fox Costa Brava. Однако эксперт отмечает, что усиление фунта стерлингов и швейцарского франка подстегнет спрос со стороны британцев и швейцарцев.
По прогнозам, в 2015 году на рынке Коста-Бравы не ожидается ценовых сдвигов. Однако продажи будут расти. Особенно увеличится спрос на объекты у моря — в окрестностях Бегура, включая курорты Айгуаблава, Тамариу, Калелья и Льяфранк. Эти места традиционно популярны среди британцев и покупателей из Северной Европы.
Средние цены продажи на Коста-Браве варьируются от 1 248 евро/м² в Кадакесе, на севере региона, до 2 474 евро/м² в регионе Платжа д’Аро. В целом, цены имеют тенденцию к понижению.
Основная цель покупки недвижимости на Коста-Браве — курортный отдых (26,7 % покупателей).
Маресме: активны британцы и местные
Побережье Маресме расположено между Барселоной и Коста-Бравой. В 2014 году 25 % сделок, закрытых здесь Lucas Fox, были с участием россиян. Однако эксперты не ожидают, что в 2015 году на этом рынке наши соотечественники будут активны, и это может отрицательно сказаться на сегменте дороже 2 млн евро. Однако будет расти спрос со стороны покупателей из Великобритании и стран Скандинавии, особенно на недвижимость дешевле 1,5 млн евро. Британцы заключили в 2014 году больше всех сделок (на их долю пришлось 37,5 % покупок). Также будет больше заявок от местных покупателей, поскольку испанская экономика начинает оживать, и банки начинают выдавать больше ипотечных кредитов.
Большинство покупателей приобретали на побережье Маресме недвижимость для собственного использования — как в качестве основного жилья (40 %), так и в качестве дач (60 %).
Ситжес: стабильность и баланс
Ситжес — это муниципалитет, расположенный в Каталонии, недалеко от Барселоны. Эксперты прогнозируют, что цены на элитное жилье в 2015 году здесь останутся стабильными, так как продавцы уже скорректировали цены в соответствии с ожиданиями покупателей.
«В последнее время мы получаем больше заявок от иностранных покупателей с большими бюджетами, их интересуют разные объекты — от особняков на холмах до элитных квартир у моря. Наибольшим спросом пользуются дома с видом на море или вблизи центра города. Спрос превышает предложение»,— говорит Рэйчел Хаслам, директор Lucas Fox Sitges.
Россияне не входят даже в пятерку самых активных иностранных покупателей в Ситжесе. На первом месте — британцы (44,4 %), на втором — сингапурцы (22,2 %). Далее следуют бельгийцы, поляки и французы (по 11,1 %).
В 2014 году средние цены продажи недвижимости в Ситджесе составили 3 296 евро/м². В последнем квартале 2014 они выросли на 108 евро/м² по отношению к ценам в Барселоне.
На элитном рынке недвижимости на протяжении прошлого года активность росла. Большинство сделок были заключены до лета, поскольку покупатели приобретают объекты преимущественно для проведения отпусков.
Ибица: быстрый рост продаж
Если в национальном масштабе цены в 2014 году имели тенденцию к понижению, то на рынке Ибицы они немного повысились. Средняя цена в административном центре Эйвиссе к концу 2014 года достигла 2 909 евро/м². Для сравнения, в конце 2013 она составляла 2 651 евро/м².
Продажи на Балеарских островах, в состав которых входит Ибица, росли более быстрыми темпами, чем на испанском рынке в целом. Спрос на элитное жилье увеличился примерно на 10 %. И эта тенденция продолжится и в 2015 году.
Большинство сделок на Ибице были заключены во II квартале 2014. Общая сумма инвестиций за квартал составила 9,35 млн евро. Большинство покупателей интересовались недвижимостью для отдыха, более четверти (28,6 %) приобретали объекты с целью инвестиций.
Значительно выросли иностранные капиталовложения на Ибице. В 2010 году доля зарубежных покупателей составляла 18 %, в 2014 — уже 32 %. Россияне не являются самыми активными покупателями на Ибице. По количеству сделок в 2014 году лидировали британцы (24,1 %), французы (9,3 %), голландцы (8,7 %), американцы (7 %), немцы (6,4 %), шведы (5,7 %), швейцарцы и бельгийцы (по 5 %).
Доля иностранцев на рынке Марбельи увеличилась с 12 % в 2010 году до 35 % в 2014. Первое место по числу зарубежных сделок в Марбелье занимают британцы (21,7 %), второе — американцы (9,4 %). Раньше преобладали пенсионеры, теперь среди покупателей становится всё больше молодых людей. Средний возраст упал с 40 до 50 лет. Покупатели интересуются качественной, стильной недвижимостью с хорошей доступностью и приватностью, а также с высоким уровнем услуг.
С конца 2013 до конца 2014 цены в ключевых элитных районах Марбельи оставались стабильными. Квадратный метр в Бенаависе стоит 1 830 евро, в среднем по Марбелье — 2 307 евро.
Валенсия: устойчивый рынок
За последние шесть месяцев цены на недвижимость в Валенсии оставались стабильными. Ожидается, что тенденция продолжится и в 2015 году. В самых востребованных районах недвижимость может подорожать на 1–3 %.
В конце 2014 года средняя цена в Старом городе составила 2 158 евро/м².
Продажи в Валенсии росли каждый год с 2012-го. По отношению к 2013 году количество сделок со вторичным жильем в 2014 увеличилось на 31 %.
Мадрид: продажи увеличились
Цены на элитном рынке Мадрида достигли дна и оставались стабильными в 2014 году.
Общий объем продаж новых объектов в Мадриде увеличился с 496,5 млн евро в I–III кварталах 2013 года до 787,1 млн евро за аналогичный период 2014. За первые три квартала прошлого года иностранцы купили недвижимость в Мадриде на общую сумму 419 млн евро.
Средняя цена в центре Мадрида в конце 2014 составила 3 285 евро/м², в районах Камбери и Саламанка — 3 260 и 4 138 евро/м² соответственно.
