Особенности инвестиций в коммерческую недвижимость Испании
Коммерческая недвижимость в Испании становится всё более популярной. По данным исследования «Транио», в 2013 году 40 % опрошенных риелторов отметили, что более 20 % русскоязычных покупателей недвижимости в этой стране приобретают доходные объекты, а в 2015 году эти данные подтвердили уже 65 % респондентов.
Ввиду того, что спрос на коммерческую недвижимость Испании растёт, всё больше потенциальных покупателей интересуются тем, какова специфика инвестиций в доходные объекты этой страны. Эксперты «Транио» отмечают, что в первую очередь важны выбор локального рынка и особенности арендного договора.
Где в Испании покупать коммерческую недвижимость?
Эксперты советуют выбирать коммерческую недвижимость в крупных городах, где деловая и торговая жизнь кипит круглый год и не зависит от сезонного спроса. Два крупнейших рынка коммерческой недвижимости Испании — это Барселона и Мадрид, которые характеризуются низкими рисками и высокой ликвидностью.
Также важно знать, где именно в городе стоит покупать доходные объекты, чтобы впоследствии их можно было продать быстро и без скидок. Вопреки распространённому заблуждению, ликвидная недвижимость расположена не только в центральных районах. По словам Эстебана Батье (Esteban Batlle), президента компании Mas-Spain, условно можно выделить три типа локальных ликвидных рынков:
A. Центральные, самые престижные улицы. Например, что касается недвижимости в Барселоне, это Пасео-де-Грасия (Paseo de Gracia) и Порталь-дель-Анхель (La avenida del Portal del Ángel), в Мадриде — Пасео-де-ла-Кастельяна (Paseo de la Castellana) и Пресьядос (Preciados).
Локации этого типа имеют следующие характеристики:
высокий спрос на аренду ввиду выгодного местоположения: если уйдёт один арендатор, то на его место быстро придёт другой;
низкая доходность — около 4,5 % (компенсируется выгодным местоположением и, как следствие, более высоким потенциалом роста капитализации, а также гарантией того, что помещение не будет простаивать);
недостаток предложения недвижимости и возможность быстрой продажи при появлении новых объектов на рынке;
высокий порог инвестиций (5–15 млн евро).
B. Улицы рядом с главными деловыми и торговыми артериями. Например, в Барселоне это Рамбла-де- Каталунья (Rambla de Cataluña).
более высокая доходность по сравнению с рынками типа A (в среднем около 5 %);
возможность быстрой продажи. Как и недвижимость на рынке типа A, объекты в локациях типа B пользуются большим спросом у инвесторов, и из-за того, что на рынке такие предложения единичны, они продаются быстро. Поэтому чтобы купить такой объект, нужно быть полностью готовым к покупке: иметь юридическое лицо, счёт в испанском банке и необходимую для заключения сделки сумму.
C. Торговые улицы спальных районов. К примеру, улицы в мадридском районе Чамартин (Chamartín). По словам Елены Жабревой, специалиста по элитной недвижимости компании One House Group, объекты на рынках типа C отличаются такими характеристиками:
высокая ликвидность, обеспеченная тем, что бизнес в таких районах рассчитан на местных жителей, которые, в отличие от иностранцев, не уходят с рынка;
более высокая доходность (около 6 % для нежилых помещений);
большой разброс цен на разные типы объектов (есть как мелкие магазины, так и крупные супермаркеты);
более низкий порог для входа на рынок по сравнению с локациями A и B (от 500 тыс. евро).
Объектов типа C на рынке много, и предложение обычно превышает спрос. Инвесторам, располагающим бюджетом от 500 тыс. до 1,5 млн евро, «Транио» рекомендует инвестировать в жильё вместо коммерческих помещений. Несмотря на более низкую доходность (3–4 %), жилая недвижимость надёжнее с точки зрения ликвидности и временных затрат на сдачу объекта в аренду.
Как показал ретроспективный анализ «Транио», в целом на всех рынках низкорискованная недвижимость с низкой доходностью от аренды дорожает быстрее, чем объекты, характеризующиеся высокими рисками и высокой доходностью. При этом рост капитализации может компенсировать низкую доходность от аренды.
Например, объекты с доходностью 2,0 % в 2005–2015 годах дорожали в среднем на 5,5 % в год, а недвижимость с доходностью 8,0 % — лишь на 3,4 %. Помимо этого, среди дешевеющих объектов больше всего теряли в цене именно те, которые отличались высокой доходностью.
По этой причине «Транио» рекомендует покупать низкорискованные объекты. В долгосрочной перспективе они могут оказаться более прибыльными, чем высокорискованные.
Специфика сдачи объекта в аренду в Испании
По словам Эстебана Батье, объекты на рынках типов A и B, как правило, характеризуются длительными арендными контрактами (15 лет). В локациях типа C договоры заключаются на меньшие сроки, но и арендаторы обычно менее надёжны. Из-за медлительности испанской судебной системы тяжба с ненадёжным арендатором могут затянуться на годы, а реальная рентабельность — значительно снизиться.
Продолжительность договора также зависит от типа недвижимости. На офисном рынке типичный договор заключается на 3 года с возможностью продления ещё на 2 года, на рынке торговой недвижимости — на 5–10 лет (типичный срок договора для торговых центров — 5–10 лет, для уличных магазинов — 10 лет). На рынке промышленно-складских объектов срок контракта обычно составляет 5 лет.
Аренда выплачивается за месяц вперёд. От съёмщика также требуется оплатить страховой депозит в размере двух месяцев аренды. Для торговых центров аренда часто взимается в виде доли с товарооборота (обычно 5–8 %, но якорные арендаторы могут платить меньше).
Размер арендной платы пересматривается ежегодно в соответствии с индексом потребительских цен. Помимо этого, она дополнительно повышается каждые 3–5 лет по договорённости с арендатором или в соответствии с рыночной стоимостью аренды.
Как правило, арендатор отвечает за содержание внутренних помещений, собственник — за содержание фасада и несущих конструкций здания. Съёмщик платит владельцу сервисный сбор, в который входят расходы на содержание общих территорий, охрану, коммунальные услуги (электричество и воду) и уборку. Налог на недвижимость платит собственник, но впоследствии эта сумма возмещается арендатором (включается в сервисный сбор). Расходы на страхование делятся пополам: арендатор платит за страхование содержимого объекта (имущества), собственник — за страхование здания (стен).
Особенности инвестиций в недвижимость Испании
в зависимости от типа локального рынка
Данные: Эстебан Батье, президент компании Mas-Spain
B. Улицы рядом с главными деловыми и торговыми артериями
C. Торговые улицы спальных районов
Особенности инвестиций
Ценовой диапазон, млн евро
5–15
3–5
0,5–1,5
Доходность, %
4,5
5
6
Арендаторы
Крупные международные компании (Zara, McDonald´s)
Крупные испанские компании (например, Misako), бары и рестораны
Магазины и бары локального значения, небольшие компании
Арендные договоры
Продолжительные (в среднем 15 лет)
Менее 15 лет
«Местные (испанские) покупатели больше ценят ликвидность и надёжность арендатора, нежели высокую отдачу от инвестиций. На ликвидных рынках невозможно иметь доходность выше 6–7 %. На Пасео-де-Грасия, например, для многих коммерческих помещений характерна доходность 2–4 %. Высокая рентабельность, как правило, связана с не самым выгодным расположением и влечёт за собой риск потери арендатора. Рекомендуем клиентам, планирующим покупку коммерческой недвижимости в Испании, в первую очередь смотреть объекты на качественных рынках, пусть даже и не с высокой доходностью, чтобы всегда быть хозяином положения и чувствовать себя защищённым»,— говорит Елена Жабрева.
