Продажа, купить недвижимость в Испании. Элитные дома, квартиры, апартаменты

В Испании принято отмечать Рождество и Новый год с большим размахом, причем практически в каждом автономном сообществе есть свои собственные традиции, которых местные жители придерживаются на протяжении десятилетий. Их полное перечисление заняло бы слишком много места и времени — как-никак праздновать здесь начинают с 24 декабря и продолжают вплоть до 6 января, а готовятся ко всем торжествам едва ли не за месяц.

Открывает этот «марафон» Рождественская лотерея (Lotería de Navidad), которая в этом году пройдет 22 декабря. И хотя вероятность выигрыша не такая уж высокая (около 5%), очереди за «счастливыми» билетами и в «счастливых» местах выстраиваются еще с осени. 

За 208 лет существования этой лотереи, ставшей неотъемлемой частью испанской культуры, сложилась целая система ритуалов для привлечения удачи. Например, рекомендуется найти горбуна, лысого мужчину или беременную женщину и провести им билетом по горбу, лысине или животу соответственно. После окончания розыгрыша, который транслируется в прямом эфире по главному телеканалу, счастливчики обычно приходят в свой любимый бар и там «оттягиваются» от души.

В канун Рождества, 24 декабря, верующие испанцы приходят к специальной полуночной мессе La Misa del Gallo, которая получила свое название из-за петуха, возвестившего своим кукареканьем о рождении Христа. Большинство жителей страны проводят вечер в кругу семьи за столом, после чего отправляются на улицу, где некоторые из рано закрывшихся баров вновь распахивают свои двери. У испанцев даже существует соответствующая поговорка: «Эта ночь не для сна!», зато на следующий день все города выглядят буквально вымершими.

На Рождество дети, как и во многих европейских странах, получают подарки, но, конечно же, не от Санта-Клауса. В Стране басков их приносит Оленцеро (Olentzero) — фермер в черном берете, столь распространенном в этой автономии, а в Каталонии это делает… улыбающееся полено с двумя «ногами» по имени Tió de Nadal. Это полено принято держать в доме, начиная с 8 декабря, и всячески его задабривать, зато на Рождество подарки из него в буквальном смысле выколачивают палкой. После этого Тио де Надаль сжигают в камине или другом подходящем месте, а пепел хранят целый год, чтобы уберечь дом от злых духов.

В Каталонии существует еще одна эксклюзивная традиция — фигурки под названием caganer, изображающие какающих человечков. Согласно одной из легенд, прообразом такой фигурки послужил местный крестьянин, встретивший новость о рождении Христа именно в такой позе, пока все остальные отмечали это знаменательное событие. Если раньше «каганер» считался «залогом успеха» на грядущий год, то с недавних пор он олицетворяет собой неудачников. Например, после того, как 1 октября 2017 года тогдашний глава каталонского парламента Карлес Пучдемон провозгласил независимость «Каталонской республики», просуществовавшей несколько секунд, прилавки сувенирных магазинчиков наводнили соответствующие фигурки с его изображением.

Отдохнув от одних праздников, испанцы начинают усиленно готовиться к другим, хотя наступлению Нового года они придают уже не такое значение. Тем не менее, и на этот случай у них есть свои вековые традиции — в частности, поедание 12 виноградинок без косточек под бой часов в последнюю минуту старого года. Кое-кто даже умудряется запивать виноградинки игристым вином (cava), но главное — это успеть загадать за это время 12 желаний. Кремлевские куранты заменяют часы на здании Главпочтамта, расположенном на площади Puerta del Sol в Мадриде, где к тому моменту собираются десятки тысяч людей.

То же самое происходит и на центральных площадях других городов, после чего все либо продолжают гуляния, либо возвращаются домой к праздничному столу. Если в России его неотъемлемым атрибутом является салат «оливье» в тех или иных вариациях, то испанцы отдают предпочтение запеченному поросенку и морепродуктам. Считается, что стол — это символ изобилия, поэтому его «содержанию» придается столь важное значение. Что касается всего остального, то антураж приблизительно тот же самый: новогодние ели и сосны, петарды и фейерверки, фильмы и развлекательные программы, и расходятся все по домам примерно в то же самое время.

В первый день наступившего года улицы вымирают в той же самой степени, что и после Рождества, но со 2 января начинается «рабочая неделя» — вплоть до вечера 5 января, когда в Испании отмечают праздник трех королей-магов (Los Reyes Magos) или волхвов. Готовясь к нему, дети пишут им письма с просьбами о подарках, и в итоге, они их получают, если на протяжении предыдущего года не вели себя плохо (в противном случае их ждет сладость под названием carbón («уголь»). Впрочем, до пандемии Covid-19 получить сладости можно было прямо на улице во время шествия трех волхвов, и никогда ни один ребенок не оставался обделенным.

В Барселоне, которая является вторым по численности населения городом Испании, насчитывается 10 районов, каждый из которых имеет свои особенности. И хотя при выборе недвижимости для постоянного или временного проживания определяющую роль играет соотношение «цена-качество», эти особенности также заслуживают отдельного внимания.

Как и в любом другом мегаполисе, барселонские районы очень неоднородны по целому ряду показателей, начиная от застройки и заканчивая безопасностью. При желании адаптироваться можно в каждом из них, однако не всегда для этого есть возможности — в том числе и финансовые. Например, по состоянию на октябрь 2020 года средняя стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости в двух наиболее престижных районах, Сарриа-Сант-Жервази и Лес Кортс, была значительно выше, чем в среднем по городу. В целом же картина выглядит следующим образом:

• Лес Кортс — 5184 евро/кв.м 

• Сарриа-Сант-Жервази — 5159 евро/кв.м

• Эшампле — 4614 евро/кв.м

• Сьютат Велья — 4279 евро/кв.м

• Грасия — 4273 евро/кв.м

• Сан-Марти — 3664 евро/кв.м

• Сантс-Монтжуик — 3462 евро/кв.м

• Орта-Гинардо — 3234 евро/кв.м

• Сан-Андреу — 3173 евро/кв.м

• Ноу Баррис — 2490 евро/кв.м

При этом средняя цена одного квадратного метра жилья в Барселоне составляет 4082 евро, в целом по Каталонии — 2261 евро, а по всей Испании — 1752 евро.

Каждый из районов Барселоны делится на несколько кварталов, и цены в них могут также существенно отличаться друг от друга. В расчет следует принимать и преобладающий тип застройки, поскольку в некоторых из них найти объекты, отвечающие определенным требованиям, будет достаточно проблематично. Например, в Педральбес, где предпочитают селиться состоятельные испанцы и иностранцы, превалируют виллы и шале (почти каждый дом имеет свой бассейн, гараж, участок), поэтому найти здесь жилье по цене менее 500 тысяч евро практически невозможно.

В число кварталов Барселоны с самой дорогой недвижимостью также входят Лес Трес Торрес, Сарриа, Диагональ Мар и Сант-Жервази-Ла Бонанова, но по отдельности апартаменты класса «люкс» можно найти практически везде. Однако большинство объектов элитного жилья сосредоточено в Лес Кортс, который считается финансово-экономическим и деловым центром каталонской столицы. В то же время здесь находится всемирно известный стадион «Камп Ноу», хотя эта особенность вряд ли понравится любителям тишины, так как в дни футбольных матчей здесь наблюдается большой поток пешеходов и автомобилей, не говоря уже о шумовом загрязнении.

Повышенной популярностью у иностранных покупателей недвижимости в Барселоне пользуются районы Грасия и Эшампле. Первый считается районом для «богемы»: художников, писателей, музыкантов и людей прочих творческих профессий. Это заметно не только по внешнему виду зданий, но и по внутренней отделке помещений, в которых еще остались элементы, относящиеся к прошлому и даже позапрошлому веку.

Во втором проживают представители не только элиты, но и среднего класса, а также коренные барселонцы. К его основным минусам относится то, что здесь отсутствуют сетевые супермаркеты, и все продукты питания и товары первой необходимости приходится покупать в небольших магазинах по более высоким ценам. Впрочем, для владельцев автотранспорта серьезной проблемы это не представляет.

Сьютат Велья (Старый город) отличается ото всех остальных районов значительным числом иностранных туристов и иммигрантов, среди которых преобладают выходцы из стран Юго-Восточной Азии. Подавляющее большинство объектов относятся к ветхому жилому фонду, а отреставрированные просторные апартаменты стоят достаточно дорого. Местная недвижимость представляет интерес в основном с точки зрения инвестиций с целью последующей сдачи в аренду.

Более широкий выбор жилья имеет место в районе Сантс-Монтжуик, который является самым обширным в городе. Однако многие апартаменты, выставленные на продажу, требуют пусть и небольшого, но ремонта, а вести здесь массовое строительство власти пока не планируют. К тому же, как и в центре, здесь много туристов и иммигрантов, образующих компактно проживающие диаспоры.

С точки зрения комфорта более предпочтительно выглядит Орта-Гинардо, который выбирают для себя в основном семьи с детьми, одинокие люди среднего возраста и пенсионеры. По площади зеленых насаждений он превосходит другие районы, но в то же время не уступает им по инфраструктуре, хотя увеселительных заведений для молодежи здесь насчитывается немного. Что касается остальных трех районов — Сан-Марти, Сан-Андреу и Ноу Баррис, то из их числа строго не рекомендуется селиться в северной части последнего, где высокий уровень преступности и плохое транспортное сообщение перекрывают все немногочисленные плюсы.

Одним из наиболее распространенных способов получения пассивного дохода в Испании является сдача жилья в аренду — на длительный срок или посуточно. В последнем случае в роли арендаторов обычно выступают туристы, а владельцы недвижимости занимаются всем процессом самостоятельно, используя популярные интернет-платформы Airbnb и Booking. Тем не менее, деятельность этих ресурсов на испанской территории регулируется законодательными актами, причем почти в каждом автономном сообществе предусмотрены свои требования и условия.

Традиционно туристы — как иностранные, так и испанские — чаще всего посещают Каталонию, автономное сообщество Мадрид, Андалусию, Валенсийское сообщество, Балеарские и Канарские острова, поэтому такой вид аренды получил здесь наиболее широкое распространение. Однако в отдельных регионах он стал составлять серьезную конкуренцию даже владельцам крупных отелей, поэтому представители гостиничного бизнеса стали оказывать давление на местные власти, и кое-где те были вынуждены ввести дополнительные ограничения к и без того уже существовавшим на протяжении многих лет.

При всем разнообразии региональных законов существует единое и главное положение — наличие туристической лицензии, которая выдается в мэрии на основании ряда документов. Главным из них является жилищный сертификат, подтверждающий, что объект недвижимости сдан в эксплуатацию и пригоден для проживания — то есть, обладает всеми необходимыми удобствами: электричество, водоснабжение, вентиляция, санузел, кухня, мебель и т.д. Стоимость такой лицензии варьируется в пределах 200-500 евро, и действует она в течение определенного периода времени (обычно 5-6 лет) с возможностью дальнейшего продления.

Опять-таки, для каждой автономии, а порой и каждого населенного пункта, существует свой пакет документов, равно как и набор условий, который меняется если ежегодно, то достаточно часто. Например, на Балеарах, где давно уже наблюдается сильный дефицит свободного жилья при высоком уровне цен на аренду, сдавать дома и апартаменты разрешалось только три летних месяца в году. Власти Барселоны и вовсе объявили Airbnb и другим платформам настоящую войну, хотя в августе 2020 года правительство Каталонии издало указ, подразумевающий ряд послаблений для собственников жилой недвижимости.

Другое дело, что коснулись эти послабления только тех из них, кто постоянно проживает на территории автономии, а не иностранных владельцев «отпускного» жилья, не имеющих ВНЖ в Испании. При этом максимальный срок действия арендного договора ограничили одним месяцем, а число постояльцев, одновременно находящихся в помещениях, — четырьмя, причем хозяин должен жить с ними под одной крышей.

В некоторых автономиях, наоборот, запрещается сдавать комнаты по отдельности или даже одну комнату, а в Галисии разрешена аренда только отдельно стоящих домов, но не квартир. В Мадриде обязательным условием является наличие беспроводного доступа в Интернет, а минимальный срок составляет пять ночей. Столичные власти планировали ввести еще ряд ограничений — таких как запрет на пользование общими лифтами, но такая инициатива не была воплощена в жизнь.

Конечно, на свой страх и риск сдать жилье в Испании посуточно без туристической лицензии можно, и таких случаев насчитывается достаточно много. Однако многое зависит от лояльности местных властей, управляющей жилой компании и соседей. Не случайно пару лет назад центральное испанское правительство планировало ввести в действие правило, согласно которому владельцу такого объекта следует заручиться согласием как минимум 3/5 всех жильцов многоквартирного дома.

Размер штрафов за отсутствие туристической лицензии разнится в зависимости от тяжести и масштабов правонарушения, но минимальная планка практически во всех автономиях составляет 2000 евро. К этому нужно добавить и наказание за уклонение от уплаты налогов, которыми облагается доход от сдачи жилья в Испании — как и в случае любого другого бизнеса.

Наконец, серьезные коррективы в существующее положение вещей внесла пандемия Covid-19, из-за которой на изменение существующих правил и условий пошли уже Airbnb и Booking. Собирающимся в Испанию иностранным туристам из стран ЕС теперь требуется удостовериться в том, что им разрешен въезд в страну, получить справку об отрицательном результате PCR-теста, который был сделан в течение 72 часов до предполагаемого пересечения границы. В свою очередь, хозяева должны соблюдать все новые санитарно-гигиенические нормы относительно уборки и дезинфекции помещений.