Опрос, проведённый Tranio в 2017 году, показал: большинство риелторов (81 %) считают, что русскоязычные инвесторы редко вкладывают деньги в фонды недвижимости.
Однако скоро такой способ инвестирования может стать популярнее. «По нашим прогнозам, в 2017–2018 годах россияне будут больше узнавать о фондах недвижимости и постепенно будут двигаться в этом направлении. Зачастую это более удобный формат, чем самостоятельная покупка и последующий менеджмент объекта»,— говорит управляющий партнёр Tranio Георгий Качмазов.
В этой статье мы расскажем, как с помощью фондов инвестировать в проекты, связанные со строительством и эксплуатацией недвижимости.
Фонды недвижимости работают по такой схеме:
У инвестиций в фонды много плюсов:
- небольшой порог для входа — от 1 тыс. до 30 тыс. евро (для сравнения: для покупки ликвидной квартиры требуется минимум 100 тыс. евро);
- простота покупки продажи акций и паёв (в открытых фондах это можно сделать в любой рабочий день);
- профессиональное управление (не требуется тратить личное время на менеджмент);
- диверсификация инвестиционного портфеля;
- бóльшая ликвидность по сравнению с инвестициями напрямую в объекты недвижимости.
Однако есть и существенный минус: нерезидентам сложно инвестировать в иностранные фонды.
Комментирует эксперт Tranio Александр Чернов: «Инвестировать в американские фонды физическим лицам – нерезидентам сложно по ряду причин. Большинство платформ организованы как инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs), которые освобождены от налогообложения и переносят бремя уплаты налогов на доходы от инвестиций в недвижимость на своих акционеров (инвесторов). Такая структура выгодна резидентам США, которые часто используют для капиталовложений средства со своих пенсионных инвестиционных счетов, которые, в свою очередь, также имеют льготный режим налогообложения. Но зарубежным инвесторам, вкладывающим в подобные американские фонды, придётся заплатить значительный подоходный налог и самостоятельно подать налоговую декларацию в США, так как фонды не выступают налоговыми агентами. К тому же, оформление декларации — трудоёмкий и затратный процесс. Потенциальные инвесторы из России также столкнутся со сложностями при перечислении средств из российских банков на американские счета фондов и при возврате капитала на счета в РФ. Большинство платформ не рассчитаны на работу с иностранцами и предполагают, что у инвесторов есть банковские счета в США. При этом открыть счёт в американском банке без номера социального страхования, адреса в США или долгосрочной визы проблематично и в любом случае потребует личного присутствия и поездки в эту страну».
Однако, по словам директора по финансовым сервисам Tranio Кирилла Шмидта, инвестировать в REIT можно и на бирже — как в ценные бумаги. «При таком сценарии подавать налоговую декларацию в США не придётся»,— говорит он.
Типы фондов
Тем, кто всё же решился на такие инвестиции, для начала важно узнать тип фонда, чтобы понять, как и в течение какого срока будет начисляться прибыль.
Существует несколько типов фондов.
1) по использованию прибыли:
| Фонд накопления (Accumulation, Acc) |
Фонд, ориентированный на доход (Income, Inc) |
|
|---|---|---|
| Способ использования прибыли | Прибыль реинвестируется обратно в фонд для покупки дополнительных объектов или акций | Прибыль начисляется на банковский счет инвестора |
| Цель фонда | Рост и увеличение базы объектов для генерирования дополнительной доходности | Только получение дохода |
Большинство фондов нацелены одновременно и на расширение, и на получение дохода.
2) по участию в торгах на бирже:
| Котирующиеся на бирже (listed) |
Не котирующиеся на бирже (non-listed) |
|
|---|---|---|
| Выпуск акций | Выпускают акции | Не выпускают акции |
| Юридический статус | — инвестиционные трасты недвижимости (Real Estate Investment Trusts, REITs) — компании недвижимости — акционерные общества |
— паевые инвестиционные фонды (unit trusts или mutual funds) — пенсионные фонды (pension schemes) — товарищества с ограниченной ответственностью (limited partnerships) |
«Информация о не котирующихся на биржах фондах доступна инвесторам не менее, чем о котирующихся на бирже. Это хорошо отрегулированная отрасль. Инвестировать в паевый инвестиционный фонд розничному инвестору даже проще, чем в фонд на бирже, и этот сегмент рынка максимально прозрачен»,— говорит Кирилл Шмидт.
3) по срокам инвестирования:
| Открытые (open-ended) |
Закрытые (closed-ended) |
|
|---|---|---|
| Сроки до продажи паёв | Инвестор может покупать паи или предъявлять паи к выкупу управляющей компании в любой рабочий день | Создаётся на ограниченный срок (5–10 лет). В течение этого срока инвестор не может забрать свои средства из фонда. Погашение паёв происходит при ликвидации фонда |
| Ликвидность | Высокая | Низкая |
Фонды, специализирующиеся на сдаче недвижимости в аренду, могут быть открытыми и закрытыми. Однако большинство фондов, занимающихся строительством,— закрытые, так как пока возводится объект, деньги изъять нельзя: они вложены в участок, котлован, строящееся здание. Выйти из инвестиций можно после окончания строительства и продажи здания, когда у фонда появляются средства (однако инвестор может перепродать свою долю другому инвестору). Например, фонд открывается в 2015 году, собирает нужный объём средств с инвесторов и строит на эти деньги объекты в течение пяти лет. После того, как деньги собраны, фонд объявляется закрытым, в 2020 году он продаёт объекты и на вырученные средства выплачивает инвесторам прибыль.
От фондов следует отличать краудфандинговые платформы, также представляющие собой коллективные схемы инвестирования. «Основная разница в том, что в отличие от фондов в краудфандинге инвестор часто сам выбирает, в какие именно проекты вкладывать, и не связывает себя обязательствами заранее»,— говорит Александр Чернов.
Инвестиционные стратегии
Инвестору важно знать, по какой стратегии работает фонд, чтобы оценить риски и доходность. Стратегии бывают четырёх видов.
Стратегии инвестирования
Данные Tranio
| Стратегия | Другие названия |
Суть | Риски | Доходность* |
|---|---|---|---|---|
| Core | Buy and Hold («покупка и владение») |
Покупка недвижимости для сдачи в аренду без привлечения кредита | Низкие | Низкая (2–3 %) |
| Core Plus | Покупка недвижимости для сдачи в аренду в нецентральных локациях с использованием кредитного рычага | Средние | Средняя (5–7 %) |
|
| Value Added | Value Added («прирост стоимости») |
Редевелопмент (покупка объектов для реконструкции, последующего ремонта, и продажи по более высокой цене) | Средне-высокие | Средне-высокая (7–10 %) |
| Opportunistic | Строительство, покупка неосвоенных земель, объектов с обременениями | Высокие | Высокая (более 10 %) |
* в Западной Европе и США
Большинство фондов работают только по одной из стратегий. Но некоторые выбирают сразу две или три — например, Core, Core Plus и Value Added. «В Европе и США по объёмам капитала преобладают фонды Core и Core Plus, так как в них находится существенная доля всех наиболее дорогих и крупных институциональных объектов»,— говорит Александр Чернов.
Те фонды, что работают по стратегии Core, выбирают устоявшиеся, низкорисковые рынки со стабильным спросом и ростом цен, а потому предлагают низкую арендную доходность (2–3 %). Фонды, предпочитающие стратегию Core Plus, дают более высокую доходность (до 7 %), поскольку инвестируют в менее центральные локации и используют кредитный рычаг. Наконец, фонды, специализирующиеся на Value Added, могут предоставлять конечную доходность до 10 % за счёт того, что вкладывают средства инвесторов в развивающиеся рынки, например, на такие, где ожидается джентрификация, и приобретают объекты под реконструкцию для последующей перепродажи по более высокой цене.
Примеры фондов и их стратегий
«У инвесторов разные задачи: кому-то нужно сохранение капитала с минимальными риском и доходностью, а кто-то готов к большому риску и ожидает более высоких процентов на вложенный капитал. Западный рынок фондов недвижимости предлагает широкий спектр различных стратегий, уровня риска и доходности для своих клиентов»,— говорит Георгий Качмазов.
Некоторые зарубежные фонды недвижимости и их стратегии
Данные фондов
| Фонд | Aberdeen Property Trust | Henderson | Legal & General | PropFund | US Masters Residential Property Fund |
|---|---|---|---|---|---|
| Тип фонда | Открытый, котирующийся | Открытый, котирующийся | Открытый, котирующийся | Закрытый, не котирующийся | Открытый, котирующийся |
| Юрисдикция | Великобритания | Великобритания | Великобритания | Германия | Австралия |
| Стратегия | Core | Core | Core | Core Plus | Value Added |
| Минимальный бюджет | 5 000 £ | 1 000 £ (Acc), 3 000 000 £ (Inc) |
500 £ | 30 000 € | Н/д |
| География объектов |
Великобритания (Лондон) | Великобритания (Юго-Восточная Англия) | Великобритания | Германия (Берлин и окрестности, а также города с населением более 50 тыс. человек) | США (Нью-Йорк, Нью-Джерси; недооценённые локации) |
| Типы объектов |
50 % — торговые объекты, 20 % — офисы | Торговая и офисная недвижимость | 22 % —промышленные объекты; остальное — магазины, офисы, ритейл-парки, склады | Квартиры | Дешёвые дома на 1–4 семьи и многоквартирные здания на 20–100 квартир |
| Доходность, % в год |
2,0–2,5 | 3,1 | 2,8 | 7,0–10,0 | Н/д |
| Закредитованность (LTV, %) |
— | — | — | 75–80 | Н/д |
По данным исследования Европейской ассоциации инвесторов в не котирующиеся на бирже фонды недвижимости (European Association for Investors in Non-Listed Real Estate Vehicles, INREV), большинство опрошенных инвесторов в 2016 году выбирали стратегии Value Added или Core. По сравнению с 2015 годом доля Core и Value Added увеличилась (с 82,2 до 86,2 %), а Oportunistic — уменьшилась (с 17,8 до 13,8 %). Это говорит о том, что в 2016 году инвесторы были меньше готовы идти на риски, чем ранее. В исследовании также сообщается, что самые популярные рынки для инвестиций — страны с низкими рисками (Германия, Франция и Великобритания).
На отдельных рынках доля оппортунистических стратегий может быть выше. Например, по данным JLL, в Испании в 2015 году она составляла 28 % (тогда как Core и Core Plus — 35 %). Эта страна характеризуется бóльшими рисками, чем, например, Великобритания и Германия, и инвесторы, выбирающие Испанию, как правило, готовы идти на бóльшие риски.
Минимизация рисков и диверсификация
Доходность в фондах инвесторам не гарантируется. Она зависит от того, дорожают или дешевеют активы, а также от спроса на аренду и динамики арендных ставок.
Как и любой вид инвестиций, вложения в фонды недвижимости сопряжены с рисками. Чем больше доходность, тем выше риски.
«Один из главных рисков фонда — недобросовестные управляющие. Важно выбирать компании с хорошей историей, репутацией, прозрачной отчётностью и понятной стратегией»,— говорит Георгий Качмазов.
Большинство фондов стараются минимизировать риски, комбинируя различные стратегии и диверсифицируя портфель.
Основные риски и пути их минимизации
Данные Tranio
| Риски | Как фонды страхуются от рисков |
|---|---|
| Макроэкономические риски (кризис, инфляция и т. д.) |
Выбор стабильных рынков (например, инвестиции в «большую семёрку» Германии) и диверсификация (например, 80 % капитала может вкладываться в торговые центры или офисы и 20 % — в логистические комплексы и дома престарелых) |
| Рыночный риск (падение цен на недвижимость, удешевление аренды) |
|
| Валютный риск (например, при вложении австралийского фонда в США есть риск падения курса американского доллара) |
|
| Законодательный риск (изменения в законодательстве) |
|
| Продажа по цене ниже покупной | Покупка в недооценённых районах, в которых ожидаются или проводятся джентрификация или регенерация |
| Риск, связанный с финансированием (в будущем фонд может не получить выгодные условия по кредитам) |
Кредиты с фиксированными ставками, LTV не более 50 % |
| Неуплата аренды арендаторами | Надёжные арендаторы с хорошей кредитной историей (крупные компании, такие как Sainsbury’s, государственные предприятия), несколько арендаторов |
| Риск простоев | Выбор уже сданных в аренду объектов с минимальной заполняемостью 80–95 % в районах с развитым транспортным сообщением и рынком труда; продолжительные и жёсткие договора аренды |
| Риск повышенных расходов на содержание | Выбор качественных объектов (жильё, не требующее ремонта, «зелёные» офисные здания класса А и т. д.) |
Многие фонды диверсифицируют свой инвестиционный портфель, то есть вкладывают средства инвесторов одновременно в недвижимость нескольких типов в разных странах, используя несколько стратегий и направлений инвестиций. Помимо недвижимости, фонды могут хранить небольшую долю средств в наличных или ценных бумагах. Есть также фонды, которые не инвестируют напрямую в объекты, а вкладывают средства в другие фонды или компании, занимающиеся недвижимостью.
Пример структурирования портфеля фонда с учётом диверсификации
Как же инвестировать?
Проекты Core и Core Plus — наименее рискованные, но можно больше заработать с помощью стратегии Value Added.
«Единой рекомендации нет. Выбор зависит от целей инвестирования и места инвестиции в портфеле клиента. Например, если 80 % средств уже вложены в надёжные инструменты и нужен инструмент для повышения доходности, то ещё 20 % можно направить в проекты Value Added»,— говорит Александр Чернов.
По словам Георгия Качмазова, тем, кто желает инвестировать в Value Added, особенно рекомендуется выбирать понятные рынки и надёжные фонды, чтобы минимизировать риски.
«Рекомендуется выбирать фонды с перспективными стратегиями, например, инвестировать в такой класс недвижимости, который будет востребован на горизонте 10–20 лет,— говорит Георгий Качмазов.— По нашему мнению, это микроапартаменты и дома престарелых. Также важно выбрать развивающийся район, где происходит джентрификация, который по объективным причинам станет более ликвидным через 10 лет. Фонды, инвестирующие в перспективные и актуальные стратегии, с большой вероятностью принесут инвестору доход».
Приложение: Особенности европейских фондов недвижимости
Данные PwC
| Страна | Юридический статус | Требования к фонду | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|---|---|
| Австрия | Фонд недвижимости (Immobilien-Sondervermögen) — фонд открытого типа, не юридическое лицо; управляется австрийской управляющей компанией (Kapitalanlagegesellschaft, KAG) — это либо ООО (Gesellschaft mit beschränkter Haftung, GmbH), либо АО (Aktiengesellschaft, AG) | Инвестиции минимум 10 раз в 4 года | Для любых инвесторов; нет налогообложения на уровне фонда; хорошая отрегулированность; фонд выкупает паи по желанию инвесторов | Ограничения на типы недвижимости; прирост стоимости недвижимости облагается налогом, независимо от того, продаётся ли она |
| Специальный фонд недвижимости (Immobilien-Spezialsondervermögen) — фонд закрытого типа, не юридическое лицо; управляется австрийской управляющей компанией (KAG) — это либо ООО (GmbH), либо АО (AG) | Инвестиции минимум 5 раз в 4 года | Гибкий инструмент для институциональных инвесторов | Ограничения на некоторые типы недвижимости; фонд только для юридических лиц; обычно только долгосрочные инвестиции; прирост стоимости недвижимости облагается налогом, независимо от того, продаётся ли она | |
| Великобритания | Фонды — партнёрства с ограниченной ответственностью (Limited Partnership) | Нет | Нет налогообложения на уровне фонда; пониженные ставки налогов для инвесторов-нерезидентов | Структура больше подходит для фондов закрытого типа |
| Фискально прозрачные фонды (Tax Transparent Funds, TTFs): уполномоченное и регулируемое партнёрство с ограниченной ответственностью (authorised and regulated limited partnership vehicle, ALP) и структура, основанная на договоре совместного владения (contractual co-ownership arrangement, CCA) | Нет | Нет налогообложения на уровне фонда; пониженные ставки налогов для инвесторов-нерезидентов; нерезиденты могут быть освобождены от налога на прирост капитала | TTF — новый режим функционирования фонда недвижимости, т. ч. существует неопределённость в вопросе признания международными организациями | |
| Уполномоченный фонд инвестиций в недвижимость (Property Authorised Investment Fund, PAIF), инвестиционная компания открытого типа (open-ended investment company, OEIC) | Условия рассматриваются индивидуально | Большинство статей доходов фонда освобождены от корпоративного налога (но доходы инвесторов облагаются налогами) | Жёсткое регулирование деятельности фонда (Служба по контролю за финансовыми операциями, Financial Conduct Authority) | |
| Германия | Фонд недвижимости (Immobilien-Sondervermögen) —фонд открытого типа, не юридическое лицо; управляется немецкой управляющей компанией (KAG) — это либо ООО (GmbH), либо АО (AG), либо ООО и коммандитное товарищество (Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Compagnie Kommanditgesellschaft, GmbH & Co. KG) | Банковское финансирование не более 30 % от общей стоимости недвижимых активов | Распространённый и надёжный инструмент для любых инвесторов; нет налогообложения на уровне фонда | До выкупа паёв — минимальный двухлетний период владения и годовой срок уведомления о выходе |
| Специальный открытый фонд (Spezial-Sondervermögen) — не юридическое лицо; управляется немецкой управляющей компанией (KAG) — это либо ООО (GmbH), либо АО (AG), либо ООО и коммандитное товарищество (GmbH & Co. KG) | Банковское финансирование не более 50 % от общей стоимости недвижимых активов | Нет налогообложения на уровне фонда | Только для профессиональных или полупрофессиональных инвесторов | |
| Закрытый фонд (geschlossene Investmentkommanditgesellschaft, Investment-KG) — партнёрство с ограниченной ответственностью; основной партнёр — обычно ООО (GmbH); инвесторы являются партнёрами с ограниченной имущественной ответственностью | Банковское финансирование не более 60 % от общей стоимости недвижимых активов | Для любых инвесторов; нет налога на распределение доходов | Недоступны соглашения об избежании двойного налогообложения и европейские директивы; фонд может облагаться немецким налогом на торговую деятельность | |
| Специальный фонд закрытого типа (Spezial-Investment-KG); инвестиционное АО (Investmentaktiengesellschaft) или партнёрство с ограниченной ответственностью (Investment-KG); основной партнёр — обычно ООО (GmbH); инвесторы являются партнёрами с ограниченной имущественной ответственностью | Нет | Нет налогообложения доходов на уровне фонда | Недоступны соглашения об избежании двойного налогообложения и европейские директивы; только для профессиональных или полупрофессиональных инвесторов | |
| Люксембург | Фонды, регулирующиеся соглашением о коллективных инвестициях (Undertakings for Collective Investments, UCIs): фонд совместного размещения (Fonds Commun de Placement, FCP), инвестиционная компания с переменным капиталом (Société d’Investissement à Capital Variable, SICAV), инвестиционная компания с постоянным капиталом (Société d’Investissement à Capital Fixe, SICAF); управляются люксембургской управляющей компанией (Alternative Investment Fund Manager, AIFM) | Максимум 20 % средств могут быть инвестированы в один инвестиционный объект; банковское финансирование не более 50 % от общей стоимости недвижимых активов; минимальная стоимость активов — 1,25 млн евро | Гибкий инструмент инвестирования, популярный у иностранных инвесторов; нет налогообложения на уровне фонда | Налогообложение инвесторов зависит от страны резидентства |
| Режим специализированных инвестфондов (Specialised Investment Funds, SIF): FCP, SICAV, SICAF | Максимум 30 % средств могут быть инвестированы в один инвестиционный объект; минимальная стоимость активов — 1,25 млн евро | Нет налогообложения на уровне фонда | Инвесторами могут быть только компании, профессиональные инвесторы или физические лица, вкладывающие минимум 125 тыс. евро или готовые предоставить документы о наличии опыта инвестирования; налогообложение инвесторов зависит от страны резидентства | |
| Общество инвестирования в рискованный капитал (Société d’Investissement en Capital à Risque, SICAR); может принимать разные формы юридического лица (ООО, партнёрство с ограниченной ответственностью и другие) | Нет (поскольку инвестиции оппортунистические) | Нет налогообложения на уровне фонда | Только для профессиональных инвесторов; налогообложение инвесторов зависит от страны резидентства | |
| Франция | Инвестиционный фонд недвижимости (Fonds de Placement Immobilier, FPI) и компания, чьей преимущественной деятельностью являются операции с недвижимостью (Société de Placement à Prépondérance Immobilière, SPPICAV); управляется французской или зарегистрированной в другой стране ЕС управляющей компанией | Капитал в размере 500 тыс. евро в первые 3 года после основания; минимум 60 % активов должны быть объектами недвижимости; минимум 85 % арендного дохода и (для SPPICAV) 100 % прироста капитала раздаётся инвесторам | Нет налогообложения на уровне фонда; для публичных фондов возможно освобождение от 3-процентного налога | Недоступны соглашения об избежании двойного налогообложения; фонды FPI малочисленны |
Этот материал может быть использован только в ознакомительных целях. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, включая риск потери суммы вложенного капитала. Разобраться в нюансах вам помогут квалифицированные эксперты по инвестициям. Tranio рекомендует обратиться к ним перед вложением средств.
Юлия Кожевникова, Tranio