Для рынка Пиренейского полуострова настало время испытаний
Экономики Испании и Португалии сегодня переживают не лучшие времена, лишь немногие рынки недвижимости премиум-класса сумели избежать негативных последствий кризиса. Однако уровень потребительского доверия начинает улучшаться, постепенно повышается и уровень продаж.
Правительства обеих стран принимают меры, направленные на преодоление трудностей. В 2011 году дефицит бюджетов Испании и Португалии составил соответственно 8,5 и 4,2 % от ВВП. К 2014 году планируется понизить его до среднеевропейского показателя — в 3 %.
Дешевеет даже элитное жилье
С 2004 по 2008 годы цены на испанскую недвижимость средней ценовой категории выросли на 44 %. В Португалии бум на жилье был менее выраженным и закончился быстрее. Больше всего подорожали дома и квартиры на испанских побережьях и в Алгарве, это произошло в основном за счет спекулятивных инвестиций. Кредиты были доступными, спрос со стороны иностранцев — высоким. Повышение зарплат стимулировало местных покупателей.
С I квартала 2008 года цены на недорогое жилье в Испании и Португалии упали на 23 и 15 % соответственно. В Испании нераспроданными остаются около 1 млн объектов, 90 % из которых стоят от 100 тыс. до 200 тыс. евро.
Элитные рынки Испании и Португалии — от Майорки до «Золотого треугольника» Алгарве — переживают кризисные времена лучше, чем рынки жилья средней ценовой категории. И всё-таки с 2007 года цены упали во многих престижных местах. Большинство покупателей в обеих странах приобретают недвижимость для собственного проживания и в целях получить доход от инвестиций в долгосрочной перспективе.
По сравнению с 2011 годом с января по сентябрь 2012 в два раза выросло число запросов на недвижимость в Мадриде. Спрос на Марбелью и Сотогранде увеличился, но не так заметно. Однако люди стали меньше интересоваться жильем в Западном и Центральном Алгарве, а также на Балеарских островах.
Кто покупает
До рецессии элитные объекты в Мадриде и Барселоне привлекали в основном испанских покупателей, теперь спрос растет со стороны граждан стран Латинской Америки, швейцарцев и россиян.
В Альгарве и Марбелье основными покупателями были британцы и ирландцы, сегодня более заметными становятся скандинавы, немцы и граждане стран Бенилюкс. На некоторых рынках более влиятельными становятся уроженцы стран Ближнего Востока и Северной Африки.
По числу запросов на испанское и португальское жилье на сайте Knight Frank лидируют британцы и россияне, но с января по сентябрь 2012 их заявок стало немного меньше. Больше всего активность онлайн-поиска выросла со стороны испанцев. За ними следуют норвежцы, немцы, шведы и португальцы.
Самыми дорогими объектами в Испании и Португалии интересуются скандинавы и граждане стран Бенилюкс. В частности, датчане чаще всего спрашивают дома стоимостью около 3,9 млн евро. Россияне интересуются жильем, которое предлагается за 2,9 млн евро, испанцы — тем, что стоит 2,8 млн.
Граждане каких стран приобретают элитную недвижимость в Испании и Португалии
Рейтинг
Мадрид
Барселона
Балеарские острова
Западный Алгарве
Центральный Алгарве
Марбелья и Сотогранде
1
Испания
Испания
Великобритания
Великобритания
Великобритания
Великобритания
2
Колумбия
Швейцария
Швеция
Нидерланды
Нидерланды
Бельгия
3
Мексика
Россия
Норвегия
Бельгия
Бельгия
Нидерланды
4
Венесуэла
Франция
Дания
Португалия
Германия
Россия
5
Россия
Великобритания
Германия
Скандинавия
Россия
Саудовская Аравия
Обзор основных рынков
Самые популярные рынки элитной недвижимости Испании — Мадрид, Барселона, Балеарские острова, Марбелья и Сотогранде. В Португалии наиболее востребован Западный и Центральный Алгарве.
Самые популярные типы объектов и районы на элитных рынках Испании и Португалии
Регион
Тип недвижимости
Ценовой диапазон, млн евро
Район/муниципалитет
Мадрид
Квартира с тремя спальнями
1,5–2,5
Саламанка, окрестности парка Ретиро
Барселона
Квартира с четырьмя спальнями и террасой
2,0–3,0
Педральбес, парк Туро, Пасео-де-Грасия
Балеарские острова
Вилла
1,0–3,0 дороже 6,0
Андрач, Сон-Вида, Дейя, Ивиса
Западный Алгарве
Вилла с 3–4 спальнями
0,3–1,5
Прайя-да-Луш, Лагуш, Пенина
Центральный Алгарве
Вилла на гольф-курорте или рядом с пляжем
2,0–3,0
Кинта-ду-Лагу, Вале-ду-Лобу, Виламоура
Марбелья и Сотогранде
Вилла с видом на море или горы
3,0–5,0
Пуэрто-Банус, Сотогранде (Альто и Коста)
1. Мадрид
Элитная недвижимость Мадрида сосредоточена в семи районах: Саламанке, Чамбери, Эль-Висо, Херонимос, Пасео-де-ла-Гавана, Пасео-де-ла-Кастельяна и Хустисия. Со времени пика 2007 года цены здесь упали в среднем на 20 %. Типичный объект премиум-класса — квартира площадью 200 м² с тремя спальнями рядом с парком Ретиро, средняя цена — 1,2 млн евро.
Примерно 90 % покупателей на элитном рынке Мадрида — испанцы, большинство из которых — уроженцы этого города или выходцы из Страны Басков. На иностранцев приходятся оставшиеся 10 % запросов. Наиболее заметен спрос со стороны россиян и граждан стран Латинской Америки. Ожидается, что из-за притока последних цены стабилизируются в краткосрочной или среднесрочной перспективе.
С 2007 года элитная недвижимость в Барселоне подешевела на 15–20 %. В начале 2012 года произошел неожиданный спад, когда продавцы понизили цены из-за ужесточившегося кризиса.
Сами испанцы несколько отстранились от рынка Барселоны, но пустую нишу уже успели занять иностранцы, среди которых много швейцарцев и россиян. Среди зарубежных покупателей спросом пользуются такие районы, как Пасео-де-Грасия, парк Туро, Педральбес и Ситжес. Квартиры приобретаются как для постоянного, так и для временного проживания.
3. Балеарские острова
На юго-западе Майорки активность остается высокой. Основные центры притяжения покупателей жилья — Андрач и Сон-Вида. Спросом пользуются дома с видом на море. Со времени пика цены упали на 10 %.
В Дейе, популярной деревне на Майорке, цены в 2012 году оставались стабильными, но продажи росли. В 2009 году около 75 % покупателей были британцами, сегодня их доля сократилась до 55 %. Кроме них, здесь много скандинавов и немцев. Наибольший интерес вызывают дома стоимостью от 700 тыс. до 2 млн евро.
Рынок Ибицы, в отличие от других регионов Испании, продолжал развиваться несмотря на кризис. Юго-запад острова популярен среди британцев. Они предпочитают приобретать дома стоимостью от 800 тыс. до 3 млн евро. Растет число голландских покупателей.
4. Западный Алгарве
Цены в Лагуше, Прайя-да-Луше и их окрестностях с 2007 года упали на 30 %. Продажи пока не растут, многие собственники занимают выжидательную позицию. Сделки заключают те продавцы, которые не боятся быть реалистичными и корректировать цены в соответствии с веяниями рынка.
В 2012 году самым большим спросом пользовались объекты стоимостью от 250 тыс. до 750 тыс. евро. Их приобретали в основном люди в возрасте старше 60 лет. Молодые специалисты и семьи были малочисленны, поскольку эта категория покупателей часто берет ипотечные кредиты, не всегда доступные в кризисное время.
Из-за экономического спада в еврозоне на рынке Западного Алгарве царит неопределенность. Однако эксперты считают, что дома стоимостью свыше 1 млн евро будут и в будущем пользоваться спросом среди состоятельных иностранцев, приезжающих сюда на отдых.
5. Центральный Алгарве
Цены в Кинте-ду-Лагу и Вале-ду-Лобу, главных курортах Центрального Алгарве, слегка понизились с начала кризиса, но в целом местный рынок не так пострадал, как другие части Алгарве. Прочие районы «Золотого треугольника», включая Голдру, Санта-Барбару-де-Неше и Лоле, тоже держались на плаву.
Наибольшим спросом пользовались объекты дешевле 750 тыс. евро и те, что стоили 1,5–2,5 млн евро. Иностранцев привлекают благоприятные условия налогообложения: в течение 10 лет после покупки недвижимости иностранные резиденты освобождаются от уплаты подоходного налога в Португалии. Кроме того, в стране нет налога на роскошь.
В 2012 году примерно 50 % сделок пришлись на британцев. Выросло число голландских, бельгийских, германских и российских покупателей. Приобретения совершают также граждане Бразилии и Анголы.
6. Марбелья и Сотогранде
С начала рецессии цены на элитное жилье в Марбелье упали на 30 %, но в последние 18 месяцев появились признаки стабильности. Среди покупателей преобладают британцы, россияне, граждане стран Бенилюкс и Скандинавии. Есть также интерес со стороны арабов.
Инвесторы верят в светлое будущее Марбельи. Это видно по тому, что продолжают возводить объекты инфраструктуры, в числе которых — здание аэропорта, пристань для яхт и корпус университета.
В Сотогранде наибольшим спросом пользуются районы Kings & Queens и окрестности отеля Almenara. Многие покупатели предпочитают платить наличными полной суммой за небольшие и не слишком дорогие объекты, нежели брать ипотечные кредиты для приобретения домов стоимостью 2–3 млн евро.
